大家看今年的楼市哈，普遍都在变好，二线就不说了，说了很多次。哪怕一线城市限购的死死的，除了深圳，交易量过去的这两个月，很活跃。

我稍微看了下这两个月的二手交易数据，北京3月份可能也是2万套上下，广州交易也很好，上海更是非常火。

今天重点说说上海。

01

今年二月份，上海楼市的确挺火爆的。

二手房成交量超1.9万套，环比增幅达到了52%，价格环比上涨1.0%，2月份的交易额达到了半年来单月的最高纪录。

3月份按照当前披露的数据，估计也是2万套左右，楼市交易量非常活跃，还是很火爆的。

这个交易量可以跟二线的成都差不多。

新房价格环比连续多月上升，2月二手房价格环比涨幅位居前列，涨幅达到了1%。

光从数据来看，上海跟成都一样，领衔这一轮的复苏，看起来一片欣欣向荣。

然而，这一轮的上海的回暖，并不见得能持续很久，尤其是到下半年，可能就会非常明显。

02

为什么我这么讲？

1、上海的小阳春行情持续不久

上月行情一好，很多房东都把自己的房源挂出来，导致3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行。

然而，3月份的笋盘却没有那么多了。房东飘起来了，直接跳价；购房者看到价格涨起来了，又开始观望，没什么人愿意成交，场面很是僵持。

我上海的中介朋友和我说，到了三月份市场的客户量明显没有那么多了，带看量整体都在下行，成交周期也拉长了，成交量收缩了约10%左右。

2、购房者热衷打新

现在大家都知道，买二手房不一定挣钱；但是买和市场有明显倒挂价的新房，肯定错不了。

现在上海房东一个个蠢蠢欲动。都想着赶紧把二手房给卖了，早点拿到钱去买新房，去挣更多的钱。

所以你看，现在上海二手房好卖的都是400万以下的房源，基本上都是便宜的老破小。

价格到了800万以上的二手房很难卖出去，说明什么？很多人现在是卖掉手里价位低的二手房，都是为了去打新。

今年上海新房供应量有多大呢？

光是今年待入市的新房就有290个新盘，就连常年供应稀缺的黄浦区，也有18个楼盘预计今年入市。

去年房企都不敢拿地的情况下，上海全年四轮土拍共成交约2840亿元，是北京已成交金额的1.7倍、深圳的3.8倍，广州的2.3倍，成交金额和2021年的基本持平。

光要消化这两年拍地产生的新房数量，就已经够忙的了。

新房供应量增加，再加上价格优势，新房市场对购买力产生了“虹吸效应”，新房成交量肯定会随之上涨。

有便宜的新房可以买，二手房哪来的大涨机会呢？

03

虽然我认可上海楼市的价值，因为上海楼市是目前全中国最健康的一个市场，背靠长三角购买力极强，我认为基本上任何一个时间点买入上海，五年后都会赚。

但是，我可以很肯定的跟大家说，今年的楼市主角不会出现在一线，上海经过2020年那一波大涨后，一直到现在，需求已经消化得差不多了，目前的购买力而言，很难支撑上海再来一波大涨。

之前上海对抵押贷管得宽松，改善群体还能通过经营贷降低首付比。

但是现在又在打击贷款中介，近日更是开展了为期六个月的不法贷款中介专项治理行动。

严格排查一些低成本经营贷置换房贷的操作，包括给购房者提供经营贷资质包装、提供受托支付通道、提供短期垫资服务、团伙成员申请贷款等。起码短期内是风声鹤唳，对改善群体来说，更是锁得死死的。

只要DY贷这一块被限死，改善投资客就没有搞头，那么上海信贷就更加没那么活跃，价格大涨的可能性就更低了。

与此同时，现在上海房价也很高了，对普通人才的吸引力很一般了。

我最近的文章也写到，上海2022年直接出现了人口负增长的情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。

现在的年轻人可选择的城市很多，都不愿意跟风去一线卷而是选择回流二线。从上海跑去安徽的，或者直接回流到像成都、武汉、杭州、南京、厦门、合肥、西安这样的二线城市。

上海新增人口的确在不断减少，也就意味着新增的购买力也在减少，短期内的行情根本不具备持续性。

现在上海能打新的还是非常合适的，但是要买二手，的确可以不用那么着急。

毕竟，所有买房的需求，还是需要时间来培育新的一轮，这是正常的。

楼市说白了就是一个周期市场，是该歇一歇，等一等新的韭菜长起来啊。