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来抄底了?一批“新人”正杀入房地产开发

新资讯网 2023-5-31 18:39 潮新闻客户端 8 0

潮新闻 记者 方臻子


自从万科判断房地产进入微利的黑铁时代,房地产还是不是一门好生意,一直引发诸多讨论。


当下,市场却跑出来一些黑马”——


电商巨头京东、纺织大亨南通亚伦、杭州本土建筑企业杰立,纷纷在公开市场拿地,趁着房地产行业洗牌之际,杀入住宅开发领域。跟普通开发商相比,他们有着母公司的实体产业支撑,资金实力更雄厚,更显游刃有余。


新人们纷至沓来,意味着房地产可以抄底了吗?


01 东子要给兄弟们盖房子


先来聊聊抄底大军中的京东。


京东早已不只是印象中的那个电商巨头,围绕产业生态,京东地产的版图,早已无比庞大,例如物流仓储地产、办公楼、商业综合体、数字经济产业园区……


如今,京东又将目光瞄向了住宅开发。


今年28日,在北京2022年第五批集中供地中,与京东集团总部只隔一条马路的北京经济技术开发区亦庄新城地块,被京东以31亿元总价拿下,楼面价约15988 /平米。


这个地块中除了商业用地外,还包含4.89万方的住宅。最近,该土地规划浮出水面,京东要在此建设4000套拎包入住的员工公寓,并配备幼儿园、电影院、游泳馆等总建筑面积30多万方的京东青年城



一时间,刘强东花60亿给兄弟们盖房子的事儿,上了热搜。


值得注意的是,刘强东这次或许想亲自动手。据悉,本次拿地主体为京东旗下全资子公司北京越新房地产开发有限公司,成立于20221213日,仅比拿地早2个多月。该公司已获得房地产开发企业二级资质,可以承担项目建造。


其实,这不是京东第一次跨界住宅类房地产。


20216月,京东联合深圳卓越集团,花99亿元拍下上海普陀区万里社区的巨无霸地块“237坊地块,已开发成天元府入市,销售均价9.6万元/㎡。


更早的2020年,京东以4.55亿拿下苏州京东智谷科研商办地块,再用了42.76亿元底价顺带拍下了旁边建筑面积27.41万方的住宅用地,合作方是平安以及中南建设。



总体而言,前期的京东,擅长用自身产业优势,以高性价比勾地,并引入合作方进行住宅开发,自己并没实际操盘。但从京东青年城开始,京东在住宅开发上的介入程度,变得越来越深了。


这种变化,这份胆量,值得回味。


02 南通纺织业大亨杀疯了


2023年,名不见经传的南通亚伦地产,在土拍市场上杀疯了


2月,杭州兔年首场土拍,南通亚伦地产与龙湖、招商蛇口、新城控股等8家房企,把崇贤33万方的花海地块,拍到了溢价封顶+摇号。可惜运气不佳,南通亚伦没能拿到这块地。


同期,苏州的首场土拍,南通亚伦地产参与了园区湖西1号地块的摇号,不过这次参与的开发商多达31家,南通亚伦依然没有成为锦鲤


3月,在合肥土拍中,南通亚伦地产再度参与了3宗热点地块的竞拍,都以陪跑收场。


到了4月,运气终于来了。西安高新丝路科学城宅地触顶摇号,经过多轮竞价+摇号,南通亚伦地产以16.5亿元的总价将其收入囊中;广州番禺迎宾路地块,直接通过现场摇号确定竞得人,南通亚伦地产成了最终的幸运儿。


在克而瑞今年1-4月房企新增土储货值排行榜上,南通亚伦的新增土地货值达到了94.8亿元,一举进入了拿地榜单前20名,接近中海地产、华发股份等央国企。


南通亚伦地产的背后,是成立于1976年的江苏亚伦集团,主要从事纺织、织布、家纺成品制造等,董事长刘伯香是南通知名的纺织大亨、曾经的南通首富



江苏亚伦集团的纺织品专业市场


此前,亚伦集团多是以财务投资者的角色出现,与融创、龙湖等品牌房企合作拿地。或许是这两年出险房企增多,合作开发弊端不断暴露,南通亚伦开始尝试独立拿地开发项目。在2022年全国土地市场深陷低谷时,南通亚伦开始大举围攻一二线城市的热门地块。


涌金君了解到,从实体制造业涉足房地产的不止南通亚伦,来自台州临海的伟星集团,近期也在房地产赛道上发力,并且斩获了不错的成绩。


03 杭州建筑业龙头往上游


建筑业龙头企业,也开始涉足房地产开发。


20226月,艮北新区单元JG1601-07地块,经过1轮报价,由杰立房产以底价竞得。项目命名为杰立·潮前府,成为杰立地产在杭州独立开发的首个住宅作品;9月,杰立又以低价竞得笕桥单元JG0607-R21-04地块,命名为潮正府



作为开发商,杰立是一张新面孔,但作为建筑企业,杰立早就名声在外


这是一家有20年建造经验的老牌杭州企业,TOP50强房企中18家跟杰立有合作。杭州不少知名豪宅,比如滨江信达一品、滨江华家池、绿城留香园、华润亚运村、中海黄龙云起、保利澄品101等等,杰立都是建设方。


但是这两年行业不太好,我们承建的一些项目也被套牢了,多的时候还要自己垫个把亿资金,最后钱还不一定收得回来。杰立建设集团董事长闻卫东在接受采访时讲得很实在,我们想想,干得辛辛苦苦还要贴钱,那还不如自己做。



滨江集团的金色黎明,即为杰立建造


建筑业企业进军房地产,有何优势?


首先,房地产开发属于同一个产业链,业务相对熟悉;第二,成本控制更具优势,利润率更高。


在这波房地产行业调整中,杰立不仅能抄底买地,还在抄底房地产业内人才。闻卫东表示,以前人才都集中在大牌房企,但现在房地产行业裁员比较多,所以杰立能在短时间内组建好团队。


他说:人都去抢着做的时候,我们就不去掺和了;没人做的时候,我们可以尝试一下。


04 是低谷,也是新契机


京东、亚伦、杰立、伟星的入场和崛起并非个例,在本轮行业洗牌后,许多规模房企发展陷入停滞,但仍有不少具备资金实力的企业看好房地产行业发展,乘机抄底杀入。


无论是外部环境还是行业自身,中国的房地产行业正在经历巨变,但也有一些东西是不变的——


第一,支柱产业的地位不会变。


无论是建筑还是房地产,都是下游产业链无比庞大的重要行业,与钢铁水泥、有色金属、化工材料、家具家居、装饰装修、电器制造等都直接相关,房地产的支柱产业地位是客观事实。


我们通常把GDP中占比超过5%的产业定义为支柱产业。2009年以来,我国房地产业占GDP的比重一直保持在5%以上,我们不能因为房地产业出了一些问题,就否定它的支柱地位。



尤其今年传递出了很多官方声音:


1月,国务院副总理刘鹤于在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上说,房地产在中国是重要的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%


4月,住房和城乡建设部部长倪虹在调研时指出,住房和城乡建设领域承担两个支柱产业,一个是建筑业,2022年增加值占GDP6.9%;另一个是房地产业,2022年增加值占GDP6.1%,两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住,对稳定经济大盘有重要意义。


副总理、住建部长定调房地产,其背后深意一目了然:为房地产行业提供信心与新的活力。


在当前复杂的国际大背景下,房地产既是投资部门又是消费部门,既解决民生问题又可以发挥稳经济的作用,应当得到积极支持。


第二,万亿级市场容量不会变。


2021年达到双十八(销售额18万亿元、销售面积18亿平方米)历史高峰后,中国房地产市场规模的确在回落。国家统计局公布的数据表明,2022年全国商品房销售面积13.58亿方,同比下降24.3%,创近7年来的新低;商品房销售额13.33万亿元,同比下降26.7%,创近6年来的新低。



来源:国家统计局


回落归回落,房地产仍是一个万亿级的市场,综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,即便市场偏冷,依然能维持较大的销售规模。分析人士预测,未来商品房销售面积将维持在10-13万亿方。


就像刘鹤在达沃斯论坛上所说的,从未来来看,中国仍处于城市化较快的发展阶段,巨大的需求潜力将为房地产行业健康发展提供有力的支撑。


谁不梦想有一个舒适的家?这是颠簸不破的真理,是这个无比庞大行业存在的根源,也是行业但依然有新人涌入的根本理由。


行业都有周期。低谷,也可能就是新巨头们崛起的契机。


来源:潮新闻客户端


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