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11宗1018亩:西咸新区待拍地会不会再出“爆款”?

新资讯网 2021-10-8 13:23 城市向上 22 0


927日,西咸新区再度挂出11宗建设用地,共1108亩,将于1018日至112日进行网上挂牌出让。


这次待拍土地来自沣西、空港、秦汉和泾河四个新城,从地块所在位置看,都是区域重点发展板块,地块特性相对优质。


一个值得关注的焦点是:在当前态势下,能否再出爆款出现?



西咸新区本次待拍的土地,没有实行定品质、定房价,但在竞拍规则上,有不小的变化:


一是采用最高限价+摇号的方式确定最终的竞得人。


这也是西安今年第2次集中拍地采用的形式,即有多家参拍企业在网上竞价达到设定的最高后,不再接受报价,转为公开摇号确定竞得人。


如果,只有一家达到最高限价,那就无需摇号,直接竞得该地块。

二是地块的最高的溢价率控制在15%以内。


注意了一下,本次待拍的土地,溢价率都控制在14.3%-15%之内。溢价率不超过15%,和西安今年第2次土拍类似。


控制溢价率虽然有助于良性竞拍,以及控制地块成交价,但不等于说楼面地价就低了,还得看地块的起始价(起拍价)高低。

本次待拍土地中有几宗起始楼面地价并不低,如空港最高达约6900/㎡、秦汉最高约7750/㎡、沣西最高约12900/㎡、泾河最高约6880/㎡,接近或超过区域楼面地价的历史最高水平。

三是对竞买人的资金来源有明确限定。


西咸本次土拍公告中,对参与地块竞买人的资金来源做出规定,并且要求有定点会计事务所出具的购地资金来源审计报告:


参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保;购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金、不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款、不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款、不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。


这一方面对竞拍人的资金要求设定了更高门槛,考验竞得人自有资金实力;另一方面也是为后续项目建设,防范出现意外,设定了初步的防火墙



四是不允许同一个企业下的多个子公司参与竞拍。


西咸本次土拍公告明确:同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。


这就意味着今年4月份西咸土拍出现的华润、中海等调动全国多个平台公司参与竞拍的情况将不再出现。


这回大家都是一个企业就一个公司参与,谁能最终竞得,看实力、运气和手气。

虽然,有少数地块设定了苛刻的条件,实际上是定向拍卖,但有更多地块是自由竞拍,从地块特性看,算是优质的,会不会出现爆款


这是本次土拍非常值得关注的一个焦点。


从地块分布看,西咸这次推出的地块都在目前区域发展最快、基础最好的板块:


泾河的两宗地位于乐华欢乐世界附近,有泾河生态、西咸泾河黄冈学校、陕师大办学的泾河三小等,生态、教育、交通条件比较好,周边已聚集阳光城、金地、曲江荣华等一众房企项目,近两年曾出现楼面价区域新高的地块。


空港的三宗地位于都市生活服务板块,目前有地铁14号线、绿地空港会展中心综合体、空港中央公园和实验学校等在建,是区域目前规划配套齐备、发展最好进度最快的一个板块。

秦汉的三宗地主要分布在渭北和塬北两个区域重点发展的板块,虽然配套目前差一点,但在去年和今年的土拍中,曾出现楼面价在8000/㎡以上和1/㎡左右的明星地块。

如果按照上半年的态势,出现爆款是没有疑问的。

但是下半年态势发生了变化:


一是杭州10宗地全部出现流拍,此股凉风是否影响西咸?


二是目前房企普遍钱紧,本次西咸11宗待拍土地,有10宗地的挂牌起始价在10亿元以上,有多少企业做好了充分准备?


三是市场出现凉意,行业发展面临转向,趋于谨慎的房企们,有多少对趋势能把握得比较准,从而能赌对未来


如果说,以前的爆款多少有些大势向好无需担心的话,那么,在当前及未来态势下,如能再度出现争抢中的爆款,恐怕才是真正的勇者。

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