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强二线楼市松绑再现“一日游”,全国前8月房地产销售降幅收窄,“金九银十”缓慢恢复 ...

新资讯网 2022-9-17 19:40 凤凰WEEKLY 4 0

摘要:  一套房的成交周期能多短? 楼市爆火的2020年,“炒房之都”深圳超7成购房者下手一套二手房,大概需要一个月;大部分城市楼市疲软的今年7月,杭州链家成交房源中,有25套从挂牌到下定只用了,不到2天。 不出意外的话 ...

一套房的成交周期能多短?


楼市爆火的2020年,炒房之都深圳超7成购房者下手一套二手房,大概需要一个月;大部分城市楼市疲软的今年7月,杭州链家成交房源中,有25套从挂牌到下定只用了,不到2天。


不出意外的话,这个纪录非常有望被刷新。


914日,苏州传出全市放开限购政策,据说苏州六区(苏州市区包括相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区六区)对外地人购买首套房政策进行了优化,不再需要出示社保证明或个税证明。


15日当天,网络间流传山东看房团、郑州看房团、武汉看房团、广东看房团等欲加仓苏州的消息,某房地产自媒体迅速组织了前往苏州的看房团,口号是外地人不需要社保、不需要户口,皆可买房。当场网签可报销来回费用。也就是说,如果顺利,看房团16日到达苏州后当天就可下定,甚至不需要24小时。


但是意外偏偏就发生了。


就在看房团出发去苏州的当日,苏州除吴江地区外,其他几区的松绑被传收回去了,看房团秒变旅游团。



有意思的是,松绑和收回松绑,都没有官方发布。


另一个正式官方发布的城市,却也出现了有意思的事。


就在看房团前往苏州的那天,915日,青岛官宣取消二手房限购。


两个强二线城市突发楼市松绑,一时间引起市场热议。


但很快,青岛把其中二手房不再限购的那半句,删除了。


这轮房地产周期中,个别城市楼市新政一日游时有发生。只不过,今年的一日游显然不是主流了,据机构统计,年内全国优化调控已超700次,而当下正是金九银十的关键阶段。


取消了取消限购


早在今年上半年,就有苏州业内人士对《凤凰WEEKLY地产》透露,去年下半年以来,受市场环境、疫情等因素影响,苏州楼市一直处于一个比较冷的情况。


只有苏州园区等核心区域才能做到开盘即清盘。其他一些项目因为户型、区域等因素影响,并没有受到市场欢迎。虽然今年开春,苏州确实迎来了一轮小阳春,但成交数据依然无法和往年同期相比。上述人士称。


据克而瑞的数据,刚刚过去的8月,苏州市区新建商品住房量价齐跌,成交53.7万平方米,环比略有下浮,同比去年减少22.8%;成交价格24600/平方米,同环比下降6%左右。


“8月新房同环比下跌,一是因为核心板块倒挂盘的红盘效应,二是8月有更多楼盘打折优惠去促销。克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问说。


不过,苏州8月的二手房有了起色。


克而瑞监测到,8月二手房成交5611套,这个数字基本延续了67月以来5000多套的水平,环比7月份有所减少,减少了300套左右,但同比去年8月增加了22%。二手房的量是新房的1.4倍,新房成交量处在低位,二手房保持相对高位。


为什么会出现这样的差别?



戈文问介绍:一是因为刚需客户觉得买现房比买新房更有保障,尤其是7月停贷潮之后,买现房的倾向变强。二是,8月二手挂牌量增加,价格也有所下调。还有一点,二手房限购门槛降低了,外地人6个月社保就可以买房了。


事实上,苏州今年尝试了不止一次的松绑。今年4月,苏州将二手房限售5年改为3年,非苏州户口3年内累计缴纳24个月社保即可购房,也在公积金首次贷款额度方面有所提高。


到了5月,苏州一次推出6条新政,包括一手房限售3年调整为2年、二手房限售全部取消、限购三年内累计24个月社保改为连续6个月社保等。


当时就有苏州业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:这种程度的松绑是经过谨慎考虑的。


而这一次坊间出现的一日游,不排除又是一次谨慎考虑后的收手。


相比苏州的神秘,青岛的一日游是有明文证实的。


915日,青岛市住建局官方微信公众号发布消息称,青岛二手住房不再限购,但16日该公众号已将二手房不再限购相关内容删除。


此类调整也说明,政策放松过程中可能各地也担心出现炒作等市场乱象。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。


严跃进认为,此次政策的重新调整,确实出乎大家的意料,也说明政策放松需要通盘考虑。不排除各类政策放松过程中,重新出现炒房现象,导致楼市出现新的压力或问题。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析:这些城市主要是担心松绑主城区的限购政策,是否会导致未来楼市的反弹,担心是否会触碰不以房地产作为短期刺激经济的手段的政策红线。此前,部分城市松绑政策,引起了明显的舆论压力,最后不得不撤回。


冲破金九银十


虽然苏州、青岛收回成命,但近段时间广州黄埔区、宁波、江苏徐州、浙江绍兴、杭州临安等多个城市和地区已经落实了楼市政策。


据中指研究院统计,截至913日,今年已有超250个省市优化调整政策超700次,其中4-6月政策密集出台。


同时,更积极的信号体现在贷款端。



上个月,五年期以上LPR迎来今年第三次下调。最新的消息是,915日国有大行下调存款利率,以降低存款等负债端成本,并逐步传导到贷款等资产端,最终降低实体经济融资成本。


资金端成本明显下降,银行贷款的产品利率也在下降,今年以来一年期和五年期的LPR明显下调,地方因城施策、灵活应用信贷政策,下一步就意味着房贷的利率将会明显地下行,并向政策利率的最低水平靠拢,以降低购房的门槛,提升市场的信心。李宇嘉说。


此时正是房地产行业传统的金九银十阶段,一般来说9月、10月恰逢中秋国庆假期,正是看房的好时机,开发商也会在这个时候推出一些促销冲刺销售额。但房地产这波下行之后,金九银十在今年是否会重现,已经打了问号。


中信证券的最新报告称:楼市弱复苏中本不存在所谓金九银十,政策以渐进累积方式发力。


中信证券统计,进入9月以来,由于推盘阶段性走低,局部疫情反复等因素,销售又有所走低,2022.9.7-9.13一周跟踪的样本城市新房网签数同比下降46.1%,环比上周下降35.2%,二手房网签套数同比下降19.3%,环比上周下降25.8%


不过,尽管如此,中信证券仍认为,核心城市房价需求总体有韧性,一二线城市稳定去化仍有把握。


国家统计局最新数据显示,1-8月份,全国商品房销售面积跌幅(-23.0%)和销售金额跌幅(-27.9%)均比1-7月份微幅收窄,单月同比收窄趋势更明显,主要原因在于去年8月份同比跌幅较大,导致较低的基数。事实上,8月份30大城市新房成交同比下降18.7%,环比下降6.03%


但值得注意的是,从历史数据来看,1-8月份商品房销售面积、金额降速已经踩住刹车,与1-7月持平。


今年以来,各地坚持房子是用来住的不是炒的定位,因城施策,用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实责任,保交楼稳民生,应该说,效果是在逐步显现的。国新办举行的8月份国民经济运行情况新闻发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖在答记者问时称。


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