差不多在一年前，厦门岛外海沧区一个新项目——海投自贸国际开盘。

这个楼盘拿地是在楼市冲上云霄的2016年，那一年热点中的热点城市厦门遍地是“地王”，很多时候为了在这块热土上有一席之地，开发商们不计成本。最终这块地的隐形楼面价到了37013元/平方米。

但当2022年6月开盘的时候，这个楼盘的销售均价对外官宣为26000元/平方米，也就是说，“面包”比“面粉”每平米便宜了1万元还多。

厦门这座城市是有点炒房基因的，巅峰时期什么都有可能发生，低谷时自然也是。

不久前，有自媒体报道，5月6日厦门国际信托偷走与正荣地产、中梁地产的共管保险柜，保险柜里装着厦门楼盘“中梁·正荣天著润宸”的公章、财务章、法人章、空白支票、土地使用权证、工规证、施工许可证等各种证件，以及几百万现金。

一名项目公司的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》证实了这个消息。但厦门国际信托方面表示，他们不是“偷”，是“依法行使合同权利”，目前保险柜存于厦门国际信托公司的办公场所。

中梁·正荣天著润宸的地块是在2021年5月13日所拍的，至今已过了正常开盘时间，但迟迟未拿预售证。厦门国际信托作为“明股实债”的出资方，在债务到期的前6个月要求开发商还款，并考虑另找代建方。多方争执不下之时，保险柜被挪。

这已经是近一年以来，房地产行业出现的第三起公开的“保险柜失踪案”。不同的是，厦门的这一次跟此前融创、绿城不同，是头一遭由非开发商对保险柜动手的。

房地产泥沙俱下，信用脆弱不堪，各方为维护自身利益，频繁上演最朴素的商战。有厦门当地熟悉房地产市场的业内人士表示，正荣和中梁当初联手高价拿地，项目如今已经到了谁卖都可能亏本的地步，找别家代建也可能无济于事。

保险柜失踪

中梁·正荣天著润宸这个项目，起家福建的千亿房企正荣是操盘方，厦门国际信托以明股实债的形式提供本金4.5亿元的融资，原到期时间是2022年8月19日，宽限期为两个月，即2022年10月19日到期。

2022年4月24日，厦门国际信托突然发函要求正荣还款，自己则退出项目，但正荣没有同意。

在那之前，双方就已发生了不愉快。《凤凰WEEKLY地产》得到了一份正荣的起诉状。起诉状显示，2022年1月中梁·正荣天著润宸就已达到了办理预售许可证的条件，但厦门国际信托拒绝配合用印办证、出账付款，导致项目停滞，开发商资金流断裂，无法向总包等供应商支付工程款，自然也无法向厦门国际信托进行融资的还款。

“对厦门国际信托卡预售的事情，中梁和正荣在2023年3月提起诉讼，并获法院受理了。”上述了解项目的人士透露。

之后，法院一直在办理过程中，直到今年的5月6日，保险柜出事。

5月6日当天发生了什么？目前来看，各执一词。

“确实是在正荣厦门公司搬家那天，厦门国际信托找人进来搬走了保险柜。正荣、中梁方面在保险柜失踪后，报了警。”了解该项目情况的相关人士对《凤凰WEEKLY地产》说。也就是说，正荣和中梁都认为，厦门国际信托拿走保险柜一事是违法的。

正荣报警回执（由受访者提供）

而厦门国际信托坚称自己行为的合法性。

“为维护投资者利益和国有资产安全，在对方违约在先情况下，我司依法行使合同权利。目前保险柜安全存放于我司办公场所，原有封条保持完整，处于7×24小时视频监控中，我司仍将严格依照协议约定，共同保管印章和银行账户材料。”厦门国际信托在最新的声明中称。

《凤凰WEEKLY地产》还获得了一份厦门国际信托发给某自媒体的撤稿函，厦门国际信托函件中称：“我司接管保险柜过程中，厦门荣奔（正荣子公司）办公场所有十余人在现场亲眼目睹，全程无人问询，亦无人阻止，未产生任何纠纷，不存在任何盗窃的行为和特征，公安机关至今仍未以盗窃案件予以立案。”

地产行情萎靡数年，关于保险柜的冲突不少。先有融创偷换与中融信托共管的保险柜锁芯，划走11亿，涉及楼盘是武汉塔子湖项目。后有绿城撬开与通银合作项目徐州“明月春晓”的共管保险柜，划走1个亿。

自保还是趁火打劫？

据此前自媒体的报道，厦门国际信托考虑引入厦门建发作为代建方盘活项目。不过，这个提议至今未成行。

许多业内声音认为，这是房地产“国进民退”后，地方国企联合起来对民企的“趁火打劫”。据工商信息显示，厦门国际信托穿透之后的股东方是厦门财政局，和建发房产一样，是本地国企。

2022年8月，正荣地产美元债爆雷，到了年底，正荣实现上市以来账面首次亏损。巨大危机之下，正荣开始卖项目自保，许多有“前融”的项目自然也就落到了债主方。

在此之前，正荣和厦门国际信托也交手过。今年4月13日，正荣转让厦门荣澜置业有限公司100%股权，接盘方正是厦门国际信托，项目公司此前就通过三笔股权出质获得过厦门国际信托的融资，是一个比较常见的明股实债的操作。

公司自顾不暇之时，开发商无法正常还款，将抵押的项目拱手让给他人，这是符合合同的。但厦门国际信托最大的疑点就在于，他们发函要求正荣还款的时间是2022年4月，在正荣美元债爆雷之前，离融资到期时间还有6个月。

厦门国际信托为何在项目进行中强行要求还款，又为何要求另请开发商代建。截至发稿前，《凤凰WEEKLY地产》还没能收到厦门国际信托的正式回复。

不过，有厦门当地熟悉市场的业内人士对《凤凰WEEKLY地产》称：“厦门国际信托此举，是有一定道理的。”

这名业内人士分析：“去年正荣想开盘，厦门国际信托不让，情有可原，当时厦门的市场很差，尤其是岛外（中梁·正荣天著润宸在厦门岛外的集美区），厦门国际信托可能怕项目卖得不好，想拖到今年。后来让正荣提前还钱，是担心正荣把共管资金挪走，毕竟这种事不少见。”

去年10月，融创的武汉项目停工，融创通过私自撬锁的手段把预售资金等项目款划走，后来在政府的干预下，这笔资金进入了与街道的共管账户用于保交楼，而这笔钱原来是用来兑付信托计划的。

2021年下半年开始，几十家开发商接连美元债违约，国内房地产开发项目的信托融资违约也时有发生，信托机构被迫承担起了处理不良资产的工作。

“尤其是房地产企业债务风险突出，部分信托产品发生违约延期，对信托公司声誉造成影响，甚至演变成整个行业的信任危机。信托公司面临的风险形势更为复杂严峻，不再仅仅是信用风险，还面临着市场风险、操作风险、合规风险、流动性风险等。”平安信托在2022年的年报中称。

厦门国际信托的这一系列举动，看起来最合理的原因，就是因为恐慌民企爆雷，要求提前抽贷。但是这么做的后果就是，在实质上进一步加剧了民企困难。

不过，无论双方如何陈述，保险柜直接搬走的这个行为，属实是不正常的。“和撬锁其实没啥区别。”一家大型信托公司的中层对《凤凰WEEKLY地产》调侃道。

没能“皆大欢喜”

这一切的纠纷的根本还在于，房子不好卖了。

如果楼盘能够在正常时间内开盘，卖出高价，信托按时拿到收益，皆大欢喜。问题是，厦门的楼市从2022年伊始就一蹶不振，即使到了现在，岛外的价格也难有起色。

过去几年厦门楼市经历了一个过山车的过程。

“厦门2017年、2018年市场很好。厦门政府想把岛内的热度带去岛外，那两年几乎没有出让岛内地块，集中出让岛外的地块，最后也确实做到了。我记得保利叁仟栋那个项目，拿到地块的时候地价3万多（每平米），直接将岛外房价带到了四五万（每平米）的格局。”上述熟悉厦门市场的业内人士说，“正荣中梁拿地的时候，也是高峰期高价拿地。”

2021年5月14日，厦门首轮集中供地，正荣拿下位于集美区的J2020P03地块，成交地价18.8亿，溢价率49.21%，楼面价为3.15万元/平方米。正荣后引入合作方中梁，J2020P03地块就是此次被拿走保险柜的中梁·正荣天著润宸。

到了2022年1月，项目可以办预售证时，厦门楼市急转直下。根据厦门网上房地产数据统计，2022年的厦门楼市跌了整整一年，厦门全年新房住宅成交量23397套，同比2021年下跌35.24%。根据中原数据，2022年厦门一手住宅总成交金额749.84亿元 ，比上年直接减少603亿，环比下跌44.6%。

尤其是中梁·正荣天著润宸所在的集美区，在克而瑞统计的2022年厦门各区商品住宅成交金额排行榜中排倒数第二，仅占了第一名湖里区的一半。

集美区的房价下跌早在整个厦门之前。安居客的房价曲线图显示，集美区的二手房在2021年5月之后就开始下行，当时的二手房挂牌均价是3.5万元/平方米。

“厦门的岛外市场很差，正荣和信托发生这样的事，估计还是因为不好卖。”一名TOP10房企厦门公司的员工说。

厦门和更南方的深圳类似，房价高企时有大量投资客入局，随着房价跌落，投资客自然也在分批出局。

另一家龙头房企福建公司的员工透露：“我们福建区域今年撤出了厦门，把重点放在了泉州，泉州的高净值客户很多。”

厦门国际信托不信任民企，想邀请同为厦门国企的建发房产代建。但如果建发代建，能卖出更高的溢价吗？

“现在市场难，其实难度一样大。”一名厦门当地开发商的员工说，“无非就是建发在厦门的品牌知名度高一些，购房者放心一点点而已。”

《凤凰WEEKLY地产》了解到，虽然起家于福建福州，创始人欧宗荣是福建莆田人，但正荣的主要阵地还是在南京、苏沪区域，总部设在上海，其在厦门的项目并不多。

中指研究院统计的2022年厦门开发商销售排行里，第一名就是建发房产，第二名也是厦门本地国企“国贸地产”，第六名是同在建发集团体系里的联发集团。可以说，厦门目前的房地产市场，还是牢牢被本地开发商掌控。

数日前，厦门土拍吸引了144家房企争抢，给厦门楼市带来了一丝春风。如果春风能刮到全岛，也许保险柜失踪一事就不会发生了。

来源：凤凰WEEKLY