5月以来，长江实业集团旗下和记黄埔房地产开发有限公司（以下简称“和记黄埔”）开发的北京御翠园二期高端住宅项目大幅降价，引发市场关注。

此次降价距离去年10月首次特价促销不足一年，两次降价后，目前高层产品较备案价相当于打了7折，价格较去年低了近百万元。

《中国经营报》记者了解到，御翠园降价并非个例。从去年“小阳春”之后，北京新房市场依然承压，不少项目选择“以价换量”。尽管从去年“9·26”新政之后，市场整体降幅缩窄，但项目之间的分化仍在加剧。

此外，面对同一区域内有限的客户，项目之间竞争激烈，御翠园此次降价促销有其自身产品原因，但也受到即将入市项目的影响。

最高降了400万元

5月上旬，和记黄埔对位于北京东四环外的高端住宅项目北京御翠园二期进行加推。

记者从项目置业顾问处了解到，此次加推包括建筑面积约140平方米的三居室，总价低于1000万元，以及建筑面积约185平方米的改善型三居室，总价不到1300万元。

据项目置业顾问介绍，这次推出的房源，销售均价为7万元/平方米～7.1万元/平方米，户型是140平方米、180平方米的高层。北京住建委官网显示，御翠园二期去年10月以来所推的高层房源网签均价为7.8万元/平方米，以此来看，价格低了百万元。

按照该项目此前9.07万元/平方米～9.97万元/平方米的备案价，此次加推的房源，每平方米售价低了2万元～2.9万元，由此计算，本次销售价格较备案价最高价格，相当于打了7折。

据了解，御翠园二期项目位于朝阳区东四环与东五环之间的朝青板块，与国贸CBD直线测距约6公里。项目西边约1公里便是万象汇，向南约3公里是朝阳地标商业项目——大悦城，距项目2公里范围内更有达美中心、在建中的标杆商业项目万象城环绕周边，配套商业资源极为优渥。

项目东部有京城体育休闲公园，朝阳体育中心就位于公园西部，南邻7万平方米姚家园公园，北靠东风公园。

项目占地面积9.7万平方米，住宅建面约24万平方米，容积率2.5，绿化率30%，建筑形式由8栋16～18层的板式观景高层、18栋低密联排产品等构成。总共26栋楼，共1252户，其中高层1024户、联排228户。高层包含140平方米和185平方米两种户型；此外，该项目还推出市区罕见的联排大宅，建筑面积有345平方米和400平方米两种，包括地上三层及一层地库。

此次并非该项目首次降价，早在去年10月份开盘之时，御翠园便推出一批特价房源，高层产品均价在7.5万元/平方米～7.6万元/平方米，这一价格甚至低于周边二手房的价格。相较于备案价，每平方米售价低了1.5万元～2.4万元，相当于最高打了7.6折。

而今年5月以来加推的房源，相较于去年10月份开盘的特价房源降价近百万元。置业顾问告诉记者，140平方米的高层产品现在总价980万元起步。而在这之前则在1080万元～1100万元。

除高层户型降价，别墅产品也有所下调。以345平方米为例，降价后总价2900万元起，单价在8.5万元～8.6万元之间，而之前总价则在3200万元～3300万元，相当于最高降了400万元。

“这个项目今年6月就要交房了，近期开发商也是着急回款，想着尽快去化，所以才再次降价。”一位渠道人士解释称。

记者了解到，此次推出特价房源后并未引起此前购房业主的不满，主要是因为御翠园为老业主提供了补偿方案。“对于140平方米户型的老业主补近80万元差价，对于180平方米业主则补近100万元差价。”

对于5月以来的再次降价，记者联系和记黄埔方面，截至发稿时未获回复。

值得注意的是，该项目地块拿地时间较早，即便两次降价，项目仍有极大利润空间。

据了解，2001年时，和记黄埔与北京市政府签订土地出让协议，以约7亿元的总价拿下了位于北京市朝阳区姚家园的该地块，楼面价仅1750元/平方米。

自拿地至项目正式破土动工，御翠园经历了一段较长的沉寂期。直至拿地四年后的2005年6月，一期项目才开始动工开发。2005年11月，御翠园一期项目逸翠园开盘，均价约为9000元/平方米。

2011年11月，御翠园一期项目御翠尚府推出，成交均价也随着周边土地价格涨至2.9万元/平方米。

2023年7月，御翠园二期终于迎来了预售证的正式颁发，并随之启动了期待已久的销售工作。

2024年8月份，御翠园启动全球宣传计划，并于当年10月开盘。第三方平台显示，御翠园一期二手房目前挂牌价格超过8万元/平方米。

项目分化加剧

据了解，御翠园不到一年再次降价有其自身产品的原因。在业内人士看来，由于拿地时间较早，该项目在产品力方面相对落后于市场。相较于北京近两年新房市场的产品，该项目在户型设计、产品打造上并不具备优势，高层产品得房率仅在79%～82%。

此外，项目自获取土地使用权以来已逾23年，产权年限有所减少，影响购买意愿。

而在该项目周边，今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元竞得一组团地块，成交楼面价5.45万元/平方米。其中就包括位于朝青板块的平房黄衫木店地块，在新一代产品打造理念影响下，预计将成为该项目的有力竞争者。

另外，距离该项目约3公里的豪宅项目中海·万吉玖序也即将开盘，该地块是中海于去年11月底以153.32亿元所拿的朝阳组团地块中的酒仙桥地块。4月27日，中海·万吉玖序取证，共计332套房源，批准销售均价在11万元/平方米～13万元/平方米。

实际上，自去年以来，北京新房市场持续承压，像御翠园这样降价促销的楼盘并非个例。

一位资深渠道人士告诉记者，去年4月份，传统的楼市“小阳春”刚过，二手房市场价格继续“阴跌”，购房客群观望情绪加重，预算减少，影响“卖一买一”的换房链条。再加上二手房价格大幅下降，同一区域内的新房项目价格亦受到影响。

去年6月份，受市场行情叠加开发商年中冲刺业绩等因素影响，北京多个新盘出现大幅降价，尤其是南城区域，部分房源降幅甚至超过30%，单价降幅超过1万元/平方米。也有部分项目开盘时价格相对于销售指导价大幅折让。

自去年“9·26”政策以来，北京楼市相对“止跌回稳”，二手房成交量持续高位运行，在契税减免、首付比例下调、房贷利率优化等一揽子政策作用下，购房者预期趋于稳定。4月份北京二手房住宅网签15569套，虽然环比下降19.05%，但仍超过1.5万套“荣枯线”，同比上涨16.59%。

新房市场方面，根据市场机构中指研究院统计，今年3月、4月传统“小阳春”期间，北京新房成交7494套（不含保障性住房），相较于今年1月和2月的4952套实现51%的增长，相较于去年同期“小阳春”的5223套增长43%。

据上述渠道人士介绍，北京新房市场从去年10月份以来，降幅在缩窄。“一个明显的表现是大幅降价的项目变少了。不过项目之间分化明显，一些位置优越、产品稀缺的项目价格已基本稳定，但外围区域降价的项目仍比比皆是。”

同样在朝阳区，今年“五一”前夕，由中建智地开发的、位于孙河板块的中建璞园一期推出一批特价房源，其中94平方米的三居室房源在优惠后价格为658万元左右，较原价750万元便宜近100万元。

据相关人士透露，位于朝阳东坝的北熙区项目则在更早之前尝试大幅降价，单价相较于此前每平方米直降近1万元。据了解，该项目最初销售时价格超过8万元/平方米，从去年开始价格陆续下调，逐渐降至7.4万元/平方米左右，今年3月份推出的特价房源则进一步降至6.4万元/平方米。不过，该举措很快便被叫停。

根据中指研究院数据，5月份北京新房项目趁着假期普遍推出一系列优惠活动，特价房源较多。从案场来访情况来看，市场延续分化特征，朝阳、大兴、昌平等区域部分热点“好房子”项目来访客户较多，但其他区域来访及成交整体较为平淡。“五一”期间，北京新建商品住宅累计网签302套、3.42万平方米，同比分别增长114%、107%。