在上海二手房挂牌量突破18万套、市场普遍弥漫着观望情绪的当下，一套位于杨浦区凤城三村西区、面积仅39平方米的老公房，却上演了一出逆市热销的“奇迹”。这套房源在经过自如“清水好房”模式的改造后，成交价格远高于同小区市场价，更在短短三十多天内成交，与该小区普遍接近200天的成交周期形成鲜明对比。

图/杨浦区凤城三村西区

热销的背后是自如美家二手房推出的一种名为“清水好房”的产品新模式。它试图在传统的“老破小”与昂贵的“精装修”之间，开辟一条全新的赛道。通过这一个案，我们得以窥见当前二手房市场买卖双方的真实痛点，以及行业为破解“存量困局”所做出的新探索。

“核心是提升产品力”：一间老公房的“产品化”新生

“我们不以降价为目的，核心是提升产品力，然后来提升竞争力。”上海自如美家二手房业务总监缪文凯在谈及凤城三村这套房源时，一语道破了“清水好房”模式的核心理念。

这套房子的业主李女士，是一位将房子托管给自如近七年的老房东。李女士在决定卖掉这套房子时，心里预期比当下房子市值要高出不少，“我甚至都做好了卖不掉，就继续出租的打算。”

面对市场的残酷现实，传统的降价换成交策略似乎是唯一出路。但自如美家团队给出了另一个方案：投入5万元，进行一次“清水”改造。这并非大包大揽的精装修，而是聚焦于水电改造、墙体优化等基础硬装，将房子的“底子”还原并优化。

这次改造带来了两个核心价值的提升，首先是空间价值。缪文凯解释道：“我们重新把结构做了优化，比如这套39平米的房子，之前走廊过道面积是极度浪费的，中间还有一堵墙挡住了厨房的采光。我们把墙体做了重新构造调整后，整个空间的价值就提升了。” 事实上，通过改造这个房子增加了接近1.3个平方的使用面积，而对于一个5万左右单价的小区来说，1.3个平方其实就是六万多块钱，其价值超过房东的最终投入。

其次是“确定性”的价值。对于购买老公房的客户来说，最大的担忧莫过于墙体开裂、管道漏水等“硬伤”。通过“清水好房”，自如把房源最原始的状态呈现给客户。客户买房的时候就不用再担心房子的硬伤问题。

正是这种“产品化”的思路，让这套原本平平无奇的老公房在市场上脱颖而出。自如为这套房子举办了一场“Open House”，吸引了多个渠道的中介和客户，并最终在两组客户的竞争中迅速成交。三十多天对于一个平均成交周期接近200天的小区来说，已经实现了一个质的飞跃。

“毛坯”与“精装”之间：直击买家痛点的交易新赛道

如果说“清水好房”为卖家解决了“卖相差、卖价低、卖得慢”的难题，那么它又是如何打动买家的呢？

“我觉得这房子还可以，我也省力一点。”本次交易的买家忻女士言简意赅地表达了对这种模式的认可。她买房是为了给年迈的父母居住，并且看中了这里的位置。而“清水好房”最吸引她的，正是介于毛坯和精装之间的“省心”。

第三方中介小周道出了更深层次的原因。“买家很简单，因为她有自己喜欢的装修风格。”小周表示，很多购房者，尤其是年轻人，并不喜欢市面上土味的装修风格。“如果你装修好了，我不喜欢你装修风格有什么用？你把装修的钱还加在房价里面有什么意义呢？还不如简单一点。”

这种模式精准地切中了当前购房者的核心需求：既想要免去水电改造等工程浩大、充满不确定性的“大动干戈”，又希望保留自定义家居风格的“软装”自由。自如将其称为“二手房定制化”。“对于客户来讲，美化之后，他只要稍微做一些软装，他就可以立马入住。如果说不做清水，他其实要花很多时间去拆除房子，重新装修。”

这种模式的吸引力，从买家极速的决策过程中可见一斑。据中介透露，买家当时甚至没有实地看房，仅凭他拍摄的视频，在4个小时内就做出了购买决定，并于当晚完成了签约。这个看似冲动的决定背后，是“清水好房”模式所提供的清晰价值——一个透明、可靠、可塑性强的“半成品”，为买家未来的“家”打下了坚实的基础。

存量时代下的“破局”：当二手房回归“居住属性”

凤城三村的个案，是上海庞大二手房市场的一个缩影。如今上海楼市早已告别了新房比二手房便宜的“倒挂”时代，如今剔除豪宅影响后，新房普遍要比二手房贵15%-20% 。这让更多购房者将目光投向了二手房市场。

然而，传统二手房交易也暗含诸多“隐性成本”。据了解，二手房的增值税、中介费和装修费等额外开支，使得其实际“落地价格”约等于成交价的1.08倍，甚至高于新房的附加成本系数。购房者不仅要面对价格和税费的复杂计算，还要承担房屋老旧带来的潜在风险。

在这样的背景下，“清水好房”模式的出现，可以看作是行业在存量时代下寻求“破局”的一次重要尝试。它尝试将二手房从一个单纯的、位置固定的不动产，转变为一个可以被优化、被包装、被赋予新价值的“商品”。

据了解，自如旗下的美家二手房业务在今年3月在上海和北京启动，针对不同的客群，有焕新好房、清水好房、心舍好房三款产品。其中清水好房把目标放在了硬装改造，受到买家和房东的双重认可，也是自如探索二手房买卖市场以来一次成功的试水。

面对存量市场的现状，这种将二手房“产品化”的思路，核心在于价值前置——通过专业的改造，提前解决房屋最核心的痛点，将不确定的风险转化为确定的价值，最终实现买卖双方的共赢。这不仅是对一套房子的改造，更是对一种交易模式的革新。

如今，上海的购房者正变得前所未有的理性。他们不再轻易为概念买单，而是“在自己预算范围内选择一个自己喜欢、居住舒适、未来有发展潜力的区域去购买自己心仪的房源” 。从这个角度看，自如美家的“清水好房”，本质就是在回应市场的这一变化：当房子回归其居住属性本身，谁能提供更高确定性、更高价值感的产品，谁就能在存量博弈的时代，赢得市场的尊重和青睐。

凤城三村的故事，或许只是一个开始。