江汉区、武昌区、洪山区等，均已有收调供典型项目。

2024年12月26日，武汉共成交各类用地30宗，成交土地总面积244.86公顷、总金额210.94亿元，成交土地面积和金额均为2024年内最高。

其中，嘉里建设（0683.HK）旗下富耀置业（武汉）有限公司，以总价48.94亿元拿下P（2024）218号地块，即位于江汉区的天街片一期B2及天街片三期和平里A地块，成为本次及2024年土拍成交价最高地块。

值得关注的是，该地块是江汉区2024年首个收调供项目——出让土地由政府收回后，按照相关规定和程序商改住后重新供地。此前的11月底和12月上旬，武昌区也有P（2024）112号地块即原武汉长江中心B2地块，以及洪山区的P（2024）149号地块即杨春湖高铁商务区相关地块，在商改住后重新挂牌成交。

2024年5月，为支持盘活存量土地，积极稳妥化解风险，推动房地产高质量发展，自然资源部、国家发展改革委联合发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出依法规范收回各类闲置存量土地，并有序组织调整规划条件等重新供应。

同月，武汉市住房和城市更新局联合市自然资源和城乡建设局等部门，联合发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确提出要盘活商办类用地和项目，对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改住”“商改租”等。

多位接受支点财经记者采访的业内人士一致认为，从提出措施到实际行动，武汉在商改住上已经先行一步，开创了全国盘活土地存量先河，打开了房地产高质量发展新局面。

商改住是为了解决闲置土地等问题

嘉里建设获得的天街片一期B2及天街片三期和平里A地块，其中天街片一期B2地块是其于2018年以37.94亿元取得，原指定用作商服用途。

江汉区住房和城市更新局相关负责人告诉支点财经记者，嘉里建设自竞得该地块以来，受多重因素影响导致该地块一直未开发。为盘活用地，嘉里建设旗下富耀置业与武汉市土地整理储备中心签订收回协议书。

江汉区自然资源和城乡建设局随后对天街片一期B2地块规划进行了调整，并将与之相邻且邻近河畔的天街片三期和平里A地块重新组合供地，天街片三期和平里A地块此前也是商业用地。

为此，天街片一期B2地块由商业用地、商务用地、公园绿地，调整为居住用地、公园绿地；天街片三期和平里A地块由商务用地、公园绿地，调整为商务用地、居住用地、公园绿地。

调整后，该地块主要变化为居住用地增加5.3公顷，商业服务业设施用地减少5.65公顷。具体来说，天街片一期B2地块包含楼面面积13万平方米的住宅，以及楼面面积4000平方米的商业；天街片三期和平里A地块包含楼面面积4.3万平方米的住宅，以及楼面面积11.3万平方米的商业办公楼。

于是，富耀置业以起拍价拍下天街片一期B2及天街片三期和平里A地块，现金支付总代价48.94亿元。嘉里建设认为，这有利于公司在武汉市场更好地发展。

“该地块属于三旧改造项目，土地总放着不开发，导致周边旧城区改造缓慢。”前述江汉区住房和城市更新局相关负责人解释说，依据相关收调供政策优化指标并局部商改住后，既能满足核心板块改善住房需求，又能加快项目周边棚户区改造力度，盘活了区域经济发展。

该江汉区住房和城市更新局相关负责人进一步透露，后期该项目将以打造好房子为目标，以好品质推动房地产市场高质量发展。同时，江汉区2025年还将再推出2-3宗收调供土地，解决那些出让后变成闲置土地、低效率土地等地块的开发问题。

“全城出动”构建房地产发展新模式

商改住的探索，不仅发生在江汉区。

2024年11月29日，华润置地（1109.HK）旗下御江轩（武汉）房地产开发有限公司，以起拍价12.72亿元竞得位于武昌区的P（2024）112号地块，该地块是原武汉长江中心B2地块。公开信息显示，该地块是武汉首宗已出让地块商改住后重新挂牌的地块。

调规前，武汉长江中心B2地块原为商业地块，计划建设高达280米的超高层商办楼，计容建筑面积约14万平方米；调规后，建筑面积变为6.5万平方米，土地用途包括住宅和公共服务，住宅建筑高度控制在170米，并配备1200平方米的图书馆。

华润置地相关负责人接受支点财经记者采访时表示，该项目位于武昌滨江商务区，区域内已建或在建的写字楼商办物业规模较大，已经呈现出超饱和状态。偏高的市场供求压力，使得房企面临开发投入和持续经营的一系列挑战。如若强行启动写字楼开发运营，或将存在较大投资经营风险。

不仅是武昌滨江商务区，武汉整体商办市场也呈现供过于求的态势。戴德梁行数据显示，截至2024年三季度，武汉核心商务区甲级写字楼总量维持在310.4万平方米，核心商圈优质零售物业总存量增至439.6万平方米，两个市场的整体空置率分别为35.4%和15.8%，均处于较高水平。

前述华润置地相关负责人称，商改住后，一方面，企业土储结构得到优化，高品质住宅可以精准对接市场改善需求，使得企业整体经营风险降低，开发积极性得到提高，为企业后续地块加快开发经营，提供了正循环的有利条件；另一方面，此举也为华润置地在武汉持续开发高品质产品，进一步提供了呈现机会。

据悉，该项目已于2024年12月20日报规公示，整体定位延续长江中心高端改善豪宅定位，目前场地内正在紧锣密鼓地施工。

2024年12月13日，华侨城（000069.SZ）旗下武汉天创置业有限公司，以起拍价24.2亿元竞得P（2024）149号地块，该地块位于洪山区杨春湖高铁商务区。同样，也是商改住地块，原计划建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。

根据相关收调供政策，该地块将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅。目前土地用途为住宅、零售商业、商务金融和公园绿地，土地面积约7万平方米。其中，居住用地5.73万平方米，商业服务业设施用地8804平方米，绿地与广场用地4142平方米。

华侨城相关负责人对支点财经记者表示，此举有助于改善货源结构，增强公司流动性，提高公司运营和管理效率。该项目地处东湖北岸，未来将基于第四代住宅理念，规划打造高端“天系”产品，实现城市、企业与市场的多方共赢。

这些都只是武汉试点商改住的一个缩影。支点财经记者获悉，武汉市各级相关部门正在积极协调联动，加快推进全市各城区10余个商改住项目，包括硚口区复星外滩中心、汉阳区卓越大江项目、青山区滨江双子塔地块等。

“武汉通过大力实施收调供，将盘活存量用地与建设高品质好房子结合起来，通过供给激活需求，更好地实现了优化存量、提高质量的目的，对于楼市的高质量发展和企业的转型发展，均起到了关键性作用。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政接受支点财经记者采访时点评说。

戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵也对支点财经记者表示，武汉通过探索商改住模式，构建了房地产发展新模式，是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措，有助于缓解资源错配问题，并提高住房供应质量，满足居民改善性需求。同时，这不仅能够优化城市土地利用结构，盘活沉淀存量资产，长远来看也有助于促进房地产市场稳定发展。

李国政和胡韵均强调，政策利好之下，房企自身也要进行产品创新，提升住宅品质，满足市场多样化需求。比如，可注重居住空间优化、高得房率、融合自然生态等，以打造第四代高品质住宅为目标。

编辑丨胡馨月

编审丨陈勇