潮新闻客户端 记者 李成

今日，杭州首批好房子试点的3宗地块迎来了出让。拱墅东新地块区位较好，周边3条地铁且有学区预期，容积率1.8，产品有较好的发挥空间，经过45轮竞价由西房溢价率41.9%竞得，楼面价41305元/㎡。

西湖区三墩地块起价较低，紧邻3月28日成交的保利置业地块，有较好的参照系。最终仍由保利置业竞得，溢价率51.4%，楼面价21965元/㎡。

滨江区长河单元地块位于白马湖区域，容积率仅1.1，临近杭二中白马湖学校，由中天&海威联合体竞得，楼面价35088元/㎡，溢价率25.3%。

高参与度 高地价 土拍热度回升

相比4月底及5月初多宗地块底价成交或不及预期价格的情况，今日出让的热度有一定的回升。

从房企参与度来看，尤其今日拱墅东新地块吸引了近20家房企报名，是近期房企参与度最高的地块，基本上包括了杭州市场目前仍在活跃的房企。其余两宗地块也吸引了近10家报名。

从地价来看，西房东新地块成交楼面价41305元/㎡，相比周边项目以及南部绿城·岸芷丁香的楼面价均有较明显的提升。白马湖地块位置和景观均不如绿城·咏湖云庐，但凭借更低的容积率，楼面价也达到了35088元/㎡。而三墩地块成交楼面价21965元/㎡，考虑到本地块2.6容积率比此前更高，基本达到了此前3月底市场高峰期时的地价水平。

地块位置图（来源：决策通4.0）

虽回升 但市场仍处于敏感阶段

2021年下半年以后的杭州房地产市场，也经历过几轮回暖，但每次回暖的力度和时间都不大，一旦政策的边际效应减少，或者一点风吹草动，市场热度就会很快回落。

2024年10月全面放开新房限价以来的这一轮回暖，持续时间更长，热度更高，3月成为高光时刻，二手房成交突破1.2万套，创下了近8年新高，土地市场则更加耀眼，3月25日，水电新村地块楼面价77409元/㎡，仅3天后1.1容积率的蒋村地块成交楼面价88029元/㎡，再次刷新杭州单价纪录，名义地价超越深圳，仅次于上海、北京。

但4月以来，二手房成交量下降超20%，5月成交量预计将继续下滑。土地市场也经常出现一些底价或热度不及预期的地块，尤其是4月底及5月上旬成交的多宗地块。

今日的土拍是对下滑的行情有一定提升作用，但也难以根本改变市场脆弱敏感的状态，因为决定市场热度的多个因素已经发生了重大的变化。

1、市场活跃的房企数量大幅下降

杭州2021年之前，热门地块的报名房企，30家以上十分常见。但在近几年房企大量退出之后，当前的杭州土拍，活跃的只有少数房企，大部分地块的报名房企在10家以内，水电新城、蒋村低密等顶级地块也不超过15家，即使今日最高的状态也没超过20家，且基本都是老面孔。

房企数量的下降，一方面导致土地出让的竞争明显减少，另一方面单个房企拿地容易饱和，例如今年上半年土地供应大增之后，很多房企的补货需求满足，拿地的迫切程度就会下降。

2、不对称行情 底层基础不稳

2021年之前的上涨行情虽然也有先后，但是整体趋势保持一致，从浙江省来看，杭州可以传导至金华、绍兴，再到衢州、丽水等，从杭州来看，从核心区到临平、钱塘，再到富阳、临安，市场热度是普遍传导的。

但当前的行情，浙江省几乎是杭州一枝独秀，杭州以内也是分化巨大，热门区域较高热度，外围市场长期处于低谷状态。

这种不对称行情，底层基础不稳固，尤其在换房的链条上中断较为严重。例如杭州市场上大量省内其他城市客户，本来可以利用出售当地房产的资金购入杭州的房子，但当前当地房产要么流动性很低，要么折价非常严重，这对于其购买杭州房子的难度增大。同样的，杭州市内外围区域的客户改善也面临同样的问题。

3、产品同质化 房企担忧但无解

不对称行情的另一个体现是，中高端改善市场有热度，而刚需市场沉寂。这种状况之下，房企拿地后，产品定位均是改善，原先是改善的板块产品180㎡起步，原先偏刚需的板块很多项目也是120㎡起步，这导致产品的同质化非常严重。

更为明显的是低密的项目，在2022年市场下滑之后，杭州就已经开始倾向于低容积率地块的，据浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示，2012年至2021年，杭州市区每年成交的1.5容积率及以下涉宅地块12块，年均建筑面积71万㎡。

2022年至2024年，每年成交25宗，年均成交建筑面积145万㎡，供应量是此前的两倍以上。而且这种低密地块的供应趋势仍在持续，可以预见未来无论是新房还是二手房市场，低密的项目竞争会逐渐激烈。（低容宅地放量 “高低配”激增 杭州多少低密产品在排队上市？）

不过，即使房企意识到低密的供应问题，也没有其他选择，因为低密的产品不确定何时供应过量，而刚需产品当前就去化困难。