前些日子银监会召开新闻发布会。2021年商品房销售面积近18亿平方米，增长1.9%。江苏商品房和住宅面积同时增长，且刷新了过往的历史。

2021年下半年有很多新闻占据热榜：房子降价难卖、开发商资金紧张、top房企违约不断。不过经历过风浪的房地产依旧强韧，2021年出台了许多政策，令一二线城市房地产逐渐复苏。

保楼市还是经济，国家已经作出选择。增速明显再回落的趋势，不仅在房地产行业，江苏GDP的增速也是如此表现。小伙伴所在的城市2021年表现如何？

一、楼市与经济

先冷后热是2021年楼市最好的写照。楼市周期性波动，一方面与宏观经济有关，还与政策调控有关。宏观经济如此强韧与房地产周期变化有关。

拉动经济增长的投资，号称三驾马车之一。房地产何尝不是投资类的马车之一呢？房地产在固定资产的分量、上下游产业带动、家装和家电的影响分量一直都没变。

此外经济的稳定增长必然涵盖着房地产的平稳发展。换句话说，房地产不会“逆势而为”，而是与经济表现一荣俱荣一损俱损。房地产定位为房住不炒，不仅是满足购房者需求，更是稳定经济增长。

以江苏为例，2021年江苏GDP规模116364亿元。其中房地产发展规模为8943亿元，金融行业9164亿元。2020年房地产占比GDP7.2%，房地产良性循环和发展对稳定经济相当重要。

其实房地产一直是闻风而动的行业。比如房价会随着政策、环境的变化而变化。2020年突发疫情令房地产行业也变得阴晴不定。坚持创新方式、规范管理，才能持续加强住房保障。

二、楼市逆势增长

2021年下半年房地产行业有所缓和，各地楼市也呈现出回暖态势。根据最新公布数据显示，2月排名前50的房地产企业单月销售额为3552亿元。

国泰君安指出2022年的风险不仅是房企资金链问题，还有供需方面问题。2022年3月2日召开的国新办会议提出，房地产价格调整会影响需求。

保障性住房和长租房成为政策引导的关键词。目前各地房产都在聚焦保障性住房。住建部给出具体目标：2022年实现保障性住房240万套，公租房10万套。

今年的主要工作还是以稳定为主。稳定经济大盘、稳中求进。租购并举是未来房地产发展新模式，各地也会探索推进保障性租赁住房的举措。

未来经济发展中，不会再将房地产作为刺激经济的工具。未来房地产经营思路也会有较大转变，比如从前房地产都在疯狂囤地，如今则追求现金流健康稳定，从追求规模到稳健的转变，从扩张到深耕的转变。

未来影响房地产发展的主要因素，还是土地、人口和金融。房住不炒是未来房地产发展的底线。2022年的经济发展关键词也会集中在稳增长上。

三、房地产日渐明朗

3月2日银监会召开新闻发布会。如今我国房地产价格有所调整，必然会影响供给和需求。这些调整对于金融业来说，也是一件好事。房地产未来会释放出投资需求，各地区也会出台政策稳定楼市发展。

此外各地房地产企业也在通过出售资产、债务展期和内部调整积极自救。一二线城市的房地产市场有所缓解。如今房地产也逐渐告别冒进，向着高质量发展转化。

房地产发展初期，能够加快城市人口的聚集。当投资房地产的回报率超过其他实体经济时，金融领域的大量资金会逐渐朝着房地产领域倾斜。

2016年我国房地产明确定位：“房住不炒”。2020年突发疫情导致房地产出现阶段性动荡。市场冷清了2个月后，出现短暂的升温。直到2020年7月房地产座谈会上谈到时刻关注新问题。

2021年上半年楼市呈现火热态势，却仍有炒房团出现。直到2021年下半年多部门联合发布通知，将严厉整治群众反映热烈、社会亟待关注的突出问题。

随后房地产市场出现明显回温。不过部分金融机构在具体执行过程中，依然把握不好尺度。再加上部分房地产企业不自律，再次引发风险问题。

回看近几年房地产政策变动趋势，整体呈现稳中有度。随着商品房预售资金监管新规出台，缓解了许多房地产企业的流动性危机。2021年下半年以来，头部房企违约成为市场关注焦点。

从整个行业来看，房企违约会导致关联行业财务风险增加。为了避免出现系统性金融风险，房地产调控政策适度调整为好。无论怎样的政策，终极目标都是助力房地产高质量发展。

许多房地产企业陷入困顿之局，是没有解决好扩张和管理两方面。比如扩张过快，管理也跟着失速。像2021年2月华夏幸福和蓝光发展都遇到了些问题，比如债务违约。

如今又一轮还债高峰临近。2022年预计到期债务9603亿元，1、3、4、7等月份偿还债务规模超过千亿元。许多房企压力倍增，不得不通过融资、回购债务、出售资产等方式自救。

许多企业已经通过出售境外资产快速回笼资金。未来房地产行业会承担起更多增长角色，2022年楼市显著升温、房价快速增长的可能性很小。

各地楼市会在供需方面有所动作。2022年3月是房地产销售的底部，未来二季度的基本面将有所逆转。涉房政策再加上房企自救，一二线城市已经初现暖意。未来房地产市场依旧可期。

总结

自从房地产精准定位为“房住不炒”之后，房地产市场挤出了许多肆意投机的房客。2020年突发疫情，打得市场有些措手不及。2021年伊始，各地楼市有所回温，一二线城市房地产呈现出难得的春风暖意。

2022年房地产市场会从高速发展，逐渐向高质量发展转变。未来楼市发展也不会再出现像过去那样快涨快跌的态势，而是会较为平稳的发展。对于部分城市房价虚涨，也会逐渐恢复到正常供需状态。对于2022年的楼市发展，小伙伴们有什么期待吗？欢迎留言讨论。