中经记者 方超 石英婧 上海报道

在核心城市土拍市场“沉寂”多月后，浙系民企伟星房产再度落子杭州市。

日前，在杭州市土拍中，伟星房产旗下的杭州伟星星辰置业有限公司（以下简称“伟星星辰”）经过43轮竞逐，最终以总价19.13亿元竞得拱墅区石桥单元地块，溢价率28.13%。

《中国经营报》记者注意到，在此次竞得杭州市上述地块之前，伟星房产自2024年以来已很少出手拿地，当年拿地金额约为52亿元，而在2022—2023年拿地金额均超百亿元。

在核心城市“重启”拿地背后，伟星房产的销售业绩却在下滑。克而瑞统计数据显示，今年上半年，伟星房产全口径销售额仅为71.6 亿元，而2024年同期为137.4亿元，同比近乎“腰斩”。

在业绩承压背景下，伟星房产此前确立的“计划实现500亿—900亿元销售规模”的目标，或将成为泡影。同策研究院联席院长宋红卫也向记者直言：“在当前市场环境下，伟星房产很难继续实现这一销售规模目标。”

“黑马房企”拿地步伐放缓

拿地金额超19亿元，溢价率近30%，在房地产业界有“黑马房企”之称的伟星房产，最终在杭州市土拍市场中斩获了新地块。

公开资料显示，7月29日，杭州市举行7月最后一场土拍，共出让3宗涉宅用地，分别为拱墅区石桥单元地块、西湖区三墩单元地块和临平区星桥单元地块。其中，拱墅区石桥单元地块备受各大房企关注。

最终，在经过43轮竞拍后，伟星星辰以总价19.13亿元竞得，成交楼面价19627元/平方米，溢价率达到28.13%。

记者注意到，尽管伟星房产今年曾参与竞拍杭州市其他地块，但最终未能有所斩获。拱墅区石桥单元地块也是伟星房产在近一年时间里，再度落子杭州房地产市场的成果。

事实上，伟星房产对加仓杭州市也颇为重视。其在对外发布的信息中表示，此次成功拿地，“向市场传递了伟星深耕、精耕杭州市场的决心”。据悉，拱墅区石桥单元地块，将是伟星房产自2021年回归杭州房地产市场以来布局的第7个住宅项目。

不过，记者梳理发现，拱墅区石桥板块周边或将汇聚诸多竞品。例如，今年2月28日，滨江集团竞得石桥单元GS130201-35地块，项目即将迎来首开。7月22日，西房集团以楼面价15295元/平方米竞得石桥单元GS130201-40地块。

“高溢价体现出开发商对区域潜力的认可，容积率优势支持产品差异化，但需关注周边竞品带来的去化压力。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示。

值得注意的是，在此次落子杭州前，伟星房产近期已很少在公开市场拿地。“伟星房产”微信公众号信息显示，该公司上一次拿地还要追溯到今年3月25日。彼时，伟星房产以5.25亿元竞得临海市大洋街道东方大道北侧住宅用地，临海市也是伟星房产的浙江“大本营”所在地。

不仅如此，伟星房产在2024年就已放缓拿地步伐。中指研究院此前发布的《2024年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，伟星房产当年拿地金额为52亿元，排名第52位。可供对比的是，在2022年和2023年，伟星房产拿地金额分别约为152亿元、132亿元，2024年拿地金额较2022年减少了百亿元。

伟星房产调整拿地策略也早已有迹可循。据了解，在2024年年初举行的伟星房产浙江、东部两大区域2024年度经营工作会议上，伟星房产产业总经理姜礼平表示：“择机拿地，聚焦核心城市的核心地块。”

2024年7月，杭州伟星置业总经理章丕仁还提出“做好两年不拿地，仍能活下去的准备”，“聚焦核心区域核心地块的同时，坚守利润底线”。在2025年年初举行的伟星房产2024年经营工作会议上，伟星房产相关负责人也表示，坚持以投入产出为主线、以投资回报率为中心。

规避逆势扩张战略风险

与其他主攻房地产业务的民营房企不同，伟星房产背靠“中国民营企业500强”伟星集团。伟星集团官网资料显示，该集团打造了服装辅料、新型建材、光学制品、房地产等六大产业，培育了两家上市公司，现有总资产300多亿元。

尽管伟星房产的起家地为浙江省台州市下辖的临海市，但其发展壮大却在安徽省芜湖市。自2000年进入芜湖市以来，伟星房产已经在当地开发了近50个项目。

除芜湖市外，伟星房产也已进入马鞍山市、合肥市等安徽省多地。相关数据显示，2024年，伟星房产在芜湖市、合肥市的市场占有率分别达到53%、13.4%。

除浙江省和安徽省外，伟星房产自2021年以来分别进入了杭州市、南京市、武汉市等多座二线热门城市，销售额也得以持续攀升。

“近3年是房地产行业调整最剧烈的几年，伟星房产的业绩却是历史上最好的几年。”公开信息显示，2024年年底，合肥伟星置业总经理何立丰表示，伟星房产销售额“从2020年的197亿元上升到2023年的357亿元”。“克而瑞全国百强房企销售榜排名，伟星房产从2021年的88强上升到2024年上半年的26强。这个增长速度在近几年行业内都是少见的。”

值得注意的是，以“黑马房企”之姿崛起的伟星房产，此前曾提出了宏大的发展目标。公开信息显示，伟星房产方面曾在2022年东部区域、浙江区域经营工作会议上强调：“通过3—5年的努力，计划实现500亿—900亿元的销售规模。”

不过，根据克而瑞发布的《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，2024年，伟星房产全口径销售金额为312.7亿元，排名全国第33位。在2025年上半年，伟星房产这一数据仅为71.6亿元，和2024年同期相比下滑明显。

“这是典型的战略误判。在整个房地产行业下行趋势中，大部分房企的销售规模都是收缩的，很少有例外。因此，伟星房产逆势扩张面临的风险必然会很高。”宋红卫向记者分析，“目前，房企盈利模式已从规模发展转向单个项目盈利，在当前市场环境下，此前提出的销售规模目标将很难实现。”

与此同时，在房地产市场深度调整周期中，伟星房产也已开启转型之旅。在2024年年初召开的伟星房产浙江、东部两大区域2024年度经营工作会议上，姜礼平表示将“加强去化，重视现金流”，“用3—5年的时间实现房产的深度转型”。

对于是否会调整销售规模目标、深度转型计划进展等相关问题，记者致电致函伟星房产方面，相关负责人回复记者称：“相关领导比较忙，我们一直秉持可持续发展（战略）。”

在宋红卫看来，对于背后有实体产业支撑的房地产企业而言，“集团资产规模较大，能够缓解当前的债务和现金流错配压力，对房地产业务投入有较大的资金支持力度，能够保障持续投资能力。这些企业进入房地产领域也比较早，积累了一定的开发能力和区域品牌影响力。”

“房地产行业，‘野蛮生长’的时代已成为过去。”宋红卫同时表示，民营房企除了面临规模收缩的挑战外，还需要应对部分城市库存规模较大、投资风险上升的挑战。