潮新闻客户端 记者 詹慧雯

盛夏8月，博鳌房地产论坛如期而至。

2025年，世界格局正经历深刻变革。面对经济结构的转型升级，消费与内需是穿越这一轮周期的基础，科技与创新则是最主要的推动力，各行各业都在创新与融合中寻找高质量发展之路，中国房地产市场又将何去何从。

论坛特别邀请到了著名学者樊纲、陈淮，商界领袖罗臻毓、王承伟，行业协会蔡云，经济学家邵宇、洪灏、汪毅以及相关企业、机构代表们，一起脑力激荡。他们有什么样的观点？

樊纲：住房消费也是消费，服务性消费或成新增长点

“目前中国经济主要问题在于需求不足。”

中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲，在《提振消费与宏观经济稳增长》主题演讲中表示，住房消费也是消费，且可能是人一生当中最大、最离不开的一项消费。

关于住房消费计算的方法问题，其他国家的统计当中有一大块就是住房的“影子租金”收入。“你自有住房，没有租出去，但是你每个月实际在消费这个房子，它的房产价值是财富的价值，它不是GDP的组成部分，而租金是GDP的组成部分，你没有出租，但是你自己消费自己的房子，那叫影子租金，这是很大的一块财富。”

樊纲举例，当年深圳曾做过试点，计算下来的结果是，相当于大概7%、8%的GDP。所以，在我们计算消费的统计当中，实际上低估了一部分消费，就是我们的住房消费。

同时，他也指出，中国经济走到目前这个阶段，实物消费已经产能过剩，服务性消费还有待发展，尤其是医疗、康养、娱乐、时尚、旅游，包括公共服务、私人服务。

下一阶段，随着城市化进程的扩大，服务消费将是支撑消费增长的一个重要的领域。

陈淮：房地产发展的新模式，是均衡发展的模式

“我认为房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。”

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮，在《房地产市场新模式之我见》主题演讲中指出，房地产新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿建房子。

他认为房价问题归根结底本质上是城市结构失衡，大城市过度发展，二、三线城市没有相应的协调发展起来，人口过度地向优质资源短缺的超大城市融入。

“大家为什么上北京买房子？因为那里有房子之外的优质资源，比如说教育、医疗、就业、养老。这些资源不能均衡配置，导致了今天的房价问题、结构失衡问题。”

那么，如何均衡发展？陈淮指出，第一个均衡发展就是补短板，实现产业链条上风险的均衡配置。“坦率说，很难消除购买房子过程中的风险，期房销售是把更多的风险积累到买房者手上，现房销售是把风险更多给到开发商了。”

第二个均衡发展，就是要调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。

第三个均衡发展，就是要让市场和住房保障体系互不转嫁责任并协调衔接、灵活过渡。

第四个均衡发展，就是要建立供求关系的良性自我调节机制。

洪灏：房地产趋势短期内或难有改变

“尽管大家感觉今年的消费不足，但港股中的新消费三剑客：泡泡玛特、蜜雪冰城和老铺黄金，跑得非常好！”

知名经济学家洪灏，在《博鳌铿锵行：中国经济的内生动力》论坛环节指出，中国人并不是不消费，当下消费要从两个角度来看：

一是长期趋势，消费升级或降级与人口趋势、房地产价格及周期密切相关。人口出生率下降难逆转，年轻人更倾向自我消费，房地产趋势短期内也难有改变。因此，这要求我们转变思维，从计划型增长经济转向市场主导的消费型经济，以应对长期消费下行问题。

消费还是一个周期性的事情，周期就比较短了。如果我们在每一个短周期（3到4年）的运行中，看到一些新的政策，可能下半年进行新一轮的国补，比如以后每个新生的小朋友补贴1000元/月，而不是300元/月等。相信周期性消费下行的压力，会得到有效的解决。

至于国内房价方面，洪灏表示并没有看到中国一线城市的房价出现特别大的下行。“或者说我们看到北上广深的房价，尤其是上海的房价非常坚挺，据说豪宅出来还要验资，还要排队摇号，基本上秒光。”

同时，他也指出，低线城市价格则下降了大概一半左右，且仍没有结束。

王承伟：新的科技可以创造新的市场、新的需求

香港建业集团、汉国置业主席王承伟，在《博鳌铿锵行：中国经济的内生动力》论坛环节中表示，中国经济现在还是刚起飞，开放还不到50年，还有一段路要走。

谈及供应和需求这两个问题，他认为，第一是可以更深一层看一下中国这50年跟外国200年的比较，有哪些过程是不需要经历的。

他举例道：“中国基本上在上世纪70年代是没有电话的，要拉一条电话线非常难，如果要跟着外国慢慢去拉铜线，到今天为止可能还没拉完。但是国家跳过了那个阶段，现在每个人都有一部手机，这是我们在市场上可以跨过的部分，这是可以用科技来跳过的。”

至于房地产的问题，他认为没办法由一两个人来解决。但每个社会阶段，都可以靠新的创意跨过供应链不足的地方，新的科技可以创造新的市场、创造新的需求。

“比如在深圳大力发展低空经济、AI，这些新的科技相信在未来可以带动中国把供应和需求重新平衡一下，而且把人的需求提升起来。因为人对新的东西肯花钱，有新的东西可以重新带活市场。”

蔡云：房企转型过程中一定要认清企业的优势

“在经济转型过程中，房企应时刻思考：我们能配合市场做些什么？”

中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云，在《地产精英 博鳌论剑：融合的力量》论坛环节中提到，房企手里最多的是房子，应积极利用一切手段，以科技赋能的方式，把手中的固定资产盘活。

“在转型的过程中，我们一定要认清自己的企业优势在哪，如何利用这些优势，做到互赢、融合。”

她举例，当开发企业进入资金密集阶段，会想把资金放到多个篮子里，曾经尝试过商业地产、文旅地产，但现在真正文旅地产做得好的，比如华侨城，是因为天生带有资源性的优势，才能够转型成功。单纯的房地产开发企业没有这种天生的资源优势，就像产业园区领域，京东并非房企，它是靠电商和物流做起来的，有原生的生态资源，这是房企比不了的。

此外，她还提出房企应该积极响应国家政策，参与城市更新、参与科技建设，把手中优势进行市场化的资源配置，方能平稳渡过周期。

夏亦丰：房企要重视城市更新，城市更新不只是住宅更新

关于对未来房地产行业格局的判断，中银证券房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰，在《地产后增量时代的机遇》主题演讲中，用8个字进行概括：增量变精、存量优化。

“在增量变精这个部分，介于现在这个阶段比较重要的有两点，一是土地供给一定要缩量重质，主要是政府要维护供给市场；第二是开发商要在新增的增量建设上提质增效。”

夏亦丰进一步指出，在存量优化的角度也是两个方面：

一个是城市更新，城市更新是目前无论中央还是地方重点要推的方向，大家一定要重视这个点。“我们在比较早之前就说到，城市更新不只是住宅的更新，不只是拆迁，其实还有很多非住宅的城市更新。在目前这个阶段可能会有新的增量点，这也是开发商的一个机会。”

她举例，非住宅更新（旧资产焕新）包含老旧街区改造、传统商场存量改造、文化历史建筑、文旅地产、废旧火车站再利用、老旧厂房更新改造，非居改租等等。

二是运营服务，也就是地产+N，这一点最重要的还是要切中消费者的需求。比如，以购物中心为主的商业地产、物业管理以及养老产业。