房企代表。 董红艳/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者 董红艳 北京报道

当前，房地产市场面临库存较大、房价止跌回稳的压力。8月19日，在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的“2025第十五届中国城市发展及房地产创新大会”上，多位专家、学者对存量房收储等话题进行了深入的讨论。

《华夏时报》记者在现场了解到，第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦提出设立“中储房”和地方专项债收储存量房转保障房；中国房地产业协会副会长、秘书长，住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长张其光建议，通过国家收储基金化解存量风险，为房地产稳市场、扩需求提供路径，并指出除了保障房，收储的存量房也可用于市场租赁。

另一方面，随着住建部《住宅项目规范》落地，“好房子”建设成为行业焦点。华润、龙湖、金茂等房企代表在会上探讨了产品迭代的路径，思考如何穿越市场周期、实现稳健发展。其中，阿那亚创始人马寅等强调“好房子”需突破居住维度，融入生活生态与美学设计，房企亦需在产品“内卷”中聚焦客户真实需求。

存量住房收储如何推进？

目前，我国经济发展存在消费需求不足的突出问题。对此，刘世锦进一步指出，消费不足不能泛泛而谈，从消费结构上看，我国消费不足主要体现为服务消费（主要包括教育、医疗、保障性住房、社保、养老等与基本公共服务相关的发展型消费服务）需求不足，居民服务消费占GDP的比重明显偏低。对于导致消费不足原因的解读，刘世锦提到了城市化水平和质量滞后以及收入差距较大等方面。

《华夏时报》记者注意到，在刘世锦看来，居民住房需要“锦上添花”，但更重要的是要“雪中送炭”。现在住房格局存有结构性偏差，为房价较高城市运行和发展中不可或缺的农民工和其他工薪群体提供保障性住房，是城市政府基本公共服务重要的内容。

对于相关问题的解决，刘世锦提到，应当允许地方政府通过专项债等渠道筹措资金，收购滞销的住房，转为保障性住房，也可以建设新的保障性住房项目。这是稳定房地产市场的重要举措。现在有很多存量房，可探讨设立“中储房”的储备项目，像“中储粮”一样，以应对区域性差别较大的问题，便于提供全国性的金融服务。

不同于刘世锦站在宏观的角度谋划经济的发展，张其光对化解存量房产的意义和策略进行了探讨，探索房地产止跌回稳的现实路径。

从2020年7月至今5年的时间内，中央和地方政府出台了大量房地产政策。对此，张其光表示，每次出台政策都能带来很多房地产的行情，但是持续的时间受到挑战，政策的有效性、针对性、操作性也都存在挑战。

“现在和2021年以前的房地产市场已经有根本不同。”张其光指出，目前最大的问题是要化解现有房企的存量资产。

据统计局数据，2025年1到7月份，全国房地产开发企业房屋施工面积638731万平米，其中，住宅施工面积445107万平米。7月末，商品房待售面积76486万平米。对此，张其光表示，按照现在的市场消化的速度来看，仅消化这些待售的存量住房需要很长的时间。

张其光进一步分析称，房地产的库存不去，供求关系就得不到改善，而房地产价格主要是由供求关系决定的。当前，投资性购房已经基本退出了房地产市场，供求矛盾没有解决，就很难止跌回稳。库存不除，房价难稳，风险难消。当前应该减少住房供给，扩大需求。

在张其光看来，数年前实施“租购并举”的条件还有所不足，那时候政府手中没有掌握足够的租赁房源，大部分租赁住房都是家庭散户出租的。《住房租赁条例》的出台具有划时代的战略性意义，将从根本上改变租赁市场格局。租赁行业利润很低，实现规模化经营才能实现收益的增长。租赁企业以后将会趋于机构化、标准化、智能化和品牌化的连锁经营。

“房地产市场迫切需要引入国家信用来化解存量房产。”张其光认为，应当设立国家收储基金。现在的房企现金流压力很大，金融机构不可能承担政府的相关职能。应当设立专门的机构来负责管理国家扶持基金，负责回收这笔钱，设置尽可能合理的资金条件，比如，资金成本能不能按照1%进行设定，资金使用年限可设置为20年。通过国家信用的注入来提供长期资金支撑，减少收储单位的压力，提高其参与的积极性。

同时，张其光还向《华夏时报》记者等在场人员表示，应该放开相关资金使用限制。虽然政策规定一视同仁，但是实际上更多是面向国有企业，但是房地产市场国企总体占比较少。

另外，对于收储房产的用途，张其光认为，在目前存量住房规模很大的情况下，可以收购这些住房，转化成租赁住房，而不仅仅是保障性租赁住房。收购后可引入市场机制，提高管理效率，降低管理成本。

“美好生活”不应仅是一种营销方式

在“好房子”政策号召背景下，2025年3月31日，住建部正式发布国家标准《住宅项目规范》。在本次会议上，住房和城乡建设部标准定额司一级巡视员王玮表示，“好房子”是一个理念和追求，同时也是一个实现的方式和手段。

对于接下来怎么去建造“好房子”，各个一线的房地产品牌也都在进行探索。在高峰论坛环节，华润置地副总裁兼首席运营官陈伟感叹道，房地产市场在2021年到达高点，进一步往下走，不管是住宅还是写字楼，都需要对产品服务进行思考。房地产除了提供物质和公平性的需求以外，还需要满足人们精神层面的需求。

龙湖的业务结构和华润高度类似。紧随陈伟之后，龙湖集团副总裁兼龙湖龙智造CEO顾修铭审慎表示，龙湖作为民营房企，更多需要去考虑如何能穿越周期，穿越债务的周期。只有穿越了周期才有未来。

中国金茂首席产品官田九坡坦言，目前市场变化很大，供需发生变化，住房产品回归居住属性。之前房价增值掩盖了很多问题，目前很多问题暴露了出来。在此背景下，很多客户，特别是年轻客户对居住体验，对物业提出了更高的要求。踏踏实实地满足客户需求，未来对企业和客户是好的归宿。

在房地产市场沉浮之间，一些新面孔也在走入更多人的视野中。新东升置业集团创始人曲东升向《华夏时报》记者等在场人员表示，新东升置业集团在24年的时间里仅做了9个项目，坚持建造好房子。现在基本上一分钱的贷款都没有，资金状况良好。

同样处于上升状态的还有处于房地产行业下游万华生态。万华生态产业集团股份有限公司董事长郭兴田表示，万华生态在疫情期间实现逆势增长，在近5年的时间内，实现无醛人造板产能全球第一。

马寅表示，现在的房地产和90年代末很像，每个房地产公司就是一个项目公司，大家都是干完一个项目再干另一个项目，每个项目之间是串联的关系。到2001年突然间一个公司同时在干十几个项目。到现在，房企慢慢回归到具体的项目上，都在抠项目。

在近年来的“好房子”引导下，住宅硬件得到较大的提升。顾修铭表示，这两年市场产品真的很“卷”，两年以前的房子和当前最新的房子差别很大，产品不行真的卖不出去。

但是，在部分业内人士看来，除了硬件方面，住房软件上也需要得到提升。马寅认为，“好房子”不能仅仅停留在居住的维度，应该和人的生活联系在一起，需要开发商营造好的生态环境，例如，需要满足下楼就有咖啡厅、音乐厅等。开发商口中的“美好生活”不能仅仅是一种营销方式，只是为了卖房子，需要提高美学等方面的思考和落地。

成功带领企业穿越房地产周期的马寅也十分好奇，新东升置业集团为什么能顶得住此前市场扩张的诱惑。对此，曲东升坦言，平均3年做一个项目，不扩张其实也是市场被动的选择，因为银行加杠杆、企业负责人价值取向方面的原因，想扩张也扩张不了。过去很多市场的“弃儿”都变成了幸运者。

曲东升对于龙湖拿地的情况展开了追问。顾修铭回应称，其实最近没有拿地的计划。目前已经在看地，未来将越来越聚焦一、二线城市。聚焦经济相对有活力的城市已经成为行业共识。

近年来，金茂走出北京以后，产品力表现得越来越强，让曲东升颇为诧异。对此，田九坡回应表示，其实，不仅仅是2年前，现在仅半年前的产品拿出来就很难卖了。金茂正在被政策、客户、同行推着去做改进。田九坡举例称，现在金茂售楼处附近会新建咖啡厅、面包房等，要求在开盘的时候，客户走在街上能够闻到面包味。未来新房产品需要加快周转，随行就市地主动寻求未来。

不过，陈伟认为，现在新房产品“卷”的点也有些雷同，总体风格趋同，例如，地库都在“卷”星空顶，未来企业需要进行系统性的整合改造，考量所“卷”的内容是不是客户真的需要的。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁