中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

“三期房源在11月上旬刚开盘，精装修现房销售，备案均价约2.44万元/平方米，现在综合优惠为八六折，可以直接认购。”11月27日，光明星城项目置业顾问李文（化名）向《中国经营报》记者热情地介绍道。

据了解，光明星城系光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明地产”，600708.SH）旗下项目，二期早在2024年12月便已开盘，截至目前的去化率刚过四成，而三期在开盘不久即给出了八六折综合优惠。

对于这家上海老牌本土房企而言，光明地产正面临销售业绩下滑、项目去化不佳等现实挑战。相关数据显示，2025年前三季度，光明地产签约销售金额为32.04亿元，同比下降16.88%；签约销售面积为35.28万平方米，同比下降11.12%。同期，光明地产实现营业收入38.10亿元，同比下降1.28%；归母净利润-6.93亿元，同比下降84.37%。

在此背景下，光明地产近期迎来了“新掌舵者”——“老光明人”王伟。光明地产将如何在新任董事长带领下走出低谷？根据光明地产此前规划，一是要剥离仓储运营、物流运输和生活服务非核心业务；二是要收紧战线，加速战略回归上海市，并专注于存量项目去化。

远郊项目八六折促销

据了解，光明星城项目位于上海市临港新片区泥城板块，所处位置比较偏远，同时也是一个“超级大盘”，住宅部分共分三期开发，备案名分别是荟哲苑、荟才苑和境朗苑。

2022年11月和12月，光明星城一期荟哲苑商品房部分连续两次开盘，共推出864套房源；2024年11月，荟哲苑再度推出559套动迁房。一个月后，光明星城二期荟才苑商品房部分迎来开盘，推出327套房源，备案均价约为2.6万元/平方米。此外，荟才苑也推出了698套动迁房。

2025年10月，光明星城三期境朗苑取得预售许可证，并推出324套房源，备案均价相较二期下降了约1600元/平方米。11月1—5日，境朗苑开启认购，个人认购金仅需5万元，但降价后仍然蓄客不佳，便直接取消了传统的摇号环节。

事实上，光明星城自一期开盘以来一直面临着去化压力。上海网上房地产数据显示，截至11月27日，二期荟才苑开盘已有近1年时间，327套房源仅售出134套，去化率约为40.98%。

在此背景下，光明星城三期境朗苑在开盘之初就推出了优惠促销政策。李文表示，具体房源先以备案价的九五折进行网签，剩余的优惠部分则属于“推广费”，会在网签2—3个月后返还给客户。

“目前，光明星城项目的最低首付比例为20%，如果客户担心收不到这笔‘推广费’，可以先付10%的首付直接进行网签，等到‘推广费’下来后再付剩余10%的首付款。同时，这笔‘推广费’不能返还给客户本人，而是会返给客户的亲戚朋友。”李文强调。

针对上述营销举措，记者于11月27日向光明地产方面求证，光明地产董秘办工作人员表示，在核实具体情况后会联系，但截至发稿，记者尚未收到进一步回复。

光明星城三期在开盘之初便选择打折促销的原因何在？一位熟悉临港新片区房地产市场的业内人士分析称，对于光明星城项目所处的泥城板块而言，虽然生活配套设施比较丰富，但距离上海市中心城区乃至临港主城区都较远，因此潜在客源并不多。

“同时，由于光明星城项目包含大批动迁房源，二手房市场可能会面临较大的‘破发’风险。目前，一期房源挂牌价已低至1.65万元/平方米，而三期新房折扣价格约为2.1万元/平方米，仍有不小的差价。”上述业内人士进一步表示。

销售额4年缩水超300亿元

在光明星城项目去化不佳背后，光明地产也面临着销售额下滑的问题。相关数据显示，光明地产销售额已从2020年的362.68亿元高点，大幅下降至2024年的55.47亿元。

根据最新财报数据，2025年前三季度，光明地产签约金额为32.04亿元，同比下降16.88%；其中，第三季度单季签约金额仅7.92亿元，同比下降48.81%。此外，2025年前三季度，光明地产营业收入为38.10亿元，同比下降1.28%；归母净利润为-6.93亿元，同比下降84.37%。

记者注意到，这也是光明地产在过去4年多的时间里首次出现亏损情况。对此，光明地产方面解释称，营业收入系本期（指今年前三季度）非房板块结转收入同比减少所致。净利润亏损主要是因为公司房地产开发业务规模及报告期内结转项目毛利率水平下降。

“虽然整体库存减少，但各区域冷热分化。”光明地产方面表示，公司密切关注市场形势，加强市场研究，围绕“一盘一策”差异化营销策略，通过租售并举、打造情景样板间、增设夜间接待服务、创新在线购房等各类手段多措并举，积极推动多地项目的阶段性快速去化。

此外，光明地产选择剥离非核心业务，通过资产变现提高利润水平。2024年10月，光明地产方面宣布，通过上海联交所转让全资子公司上海海博供应链管理有限公司100%股权及债权，“接盘方”为上海市糖业烟酒（集团）有限公司（以下简称“糖酒集团”），交易金额总计2.95亿元，经初步测算，预计实现归母净利润约为3270万元。

2025年1月，光明地产又向关联方转让了4家全资子公司。具体而言，向光明食品产业投资（上海）有限公司转让上海海博物流（集团）有限公司100%股权和上海海博西郊物流有限公司100%股权；向糖酒集团转让上海海博斯班赛国际物流有限公司100%股权；向上海光明城市服务科技有限公司转让上海光明生活服务集团有限公司100%股权。

根据公告，通过上述4笔交易，光明地产合计“揽金”约13.06亿元，预计实现归母净利润约8.35亿元。

“交易符合上市公司在当前房地产行业市场形势复杂变化下的经营策略，有利于公司当前聚焦主业、降低成本，有利于公司当前快速回笼投入，优化资产负债结构，为未来资源布局提供动力，有利于更好地实现企业长期合理平衡发展。”光明地产方面阐释道。

收紧战线加速回归上海

11月18日，光明地产发布公告称，公司董事长陆吉敏因达到法定退休年龄辞去公司董事长、董事及战略委员会主任委员职务。经过法定程序，公司董事会已选举王伟为新任董事长。

从履历来看，王伟是在光明食品集团体系内成长起来的干部，拥有丰富的国企管理经验，曾任上海良友（集团）有限公司总裁、董事；光明食品集团财务有限公司董事长；光明食品产业投资（上海）有限公司党支部书记、董事、总经理。

值得注意的是，光明地产当前正处于“收紧战线”的关键时刻。而在2018年，房地产业彼时仍处于飞速发展期，光明地产曾喊出“未来三年实现500亿元”的销售目标。与此同时，光明地产开始走出上海市“大本营”，扩张至四川省、云南省、重庆市、湖北省、浙江省等省市。

记者了解到，在房地产市场供求关系发生重大变化、发展新模式加快构建的背景下，光明地产也在加速回归上海市。另一方面，光明地产正专注于去化存量项目，2025年至今尚未在土地市场拿地。

“公司始终重视研究国家政策导向。”光明地产方面表示，积极探索保障房开发建设、城市更新、租赁房建设、民生保障、项目代建等业务领域的机遇，把握临港新片区发展、乡村振兴和长三角一体化等契机，进一步加深与城市价值链的关联。

“通过聚焦‘三大工程’建设，加快形成稳定发展新模式，重点加快在建项目的开发建设。在上海市明确全面提速‘两旧一村’改造和城市更新推进的过程中，探索对接上海区域未来城市建设需求。”光明地产方面阐释道。

光明地产方面进一步表示，公司利用在过往项目建设中的专业团队和能力，研究在各地的代建项目拓展，发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代建业务的可行性，努力寻求在代建领域的业务发展。

对于业绩下滑原因和公司转型举措等问题，记者致电光明地产并发送了采访函。截至发稿，记者尚未收到进一步回复。