马年春节复工首周，一线城市率先发力，打响新年楼市复苏的第一“枪”。2月25日，广州天河马场地块的出让，吸引了保利发展、越秀地产、华润置地等8家房企竞拍，最终经过近9小时、243轮激烈竞价，由越秀地产以236亿元竞得，创下广州楼面地价新高。广州地块出让同日，上海出台楼市新政，围绕住房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等多个方面推出优化措施。业内人士分析称，一线城市此次率先发力，有效修复了市场预期，为全国房地产市场复苏注入信心。作为人口流入高地与产业核心载体，一线城市的楼市企稳，能够带动强二线城市跟进回暖，形成自上而下的复苏梯队。

越秀236亿元夺地抢攻广州“一哥”

广州天河马场地块的出让，吸引了保利发展、越秀地产、华润置地等8家房企竞拍，最终经过近9小时、243轮激烈竞价，由越秀地产以236亿元竞得，创下广州楼面地价新高。

这场鏖战的背后，是两家广州本土房企的正面硬刚。中指研究院数据显示，2025年，保利发展分别以550.1亿元和486.8亿元的流量金额及权益金额位居房企销售业绩榜单榜首。凭借近两年在核心区域的深度布局，保利发展在天河区的销售额达258亿元，市占率高达46%，海珠区及荔湾区的市占率均超20%。保利玥玺湾项目，2025年11月首开销售额便突破百亿元，截至2026年1月累计网签141亿元，刷新“2025年全国网签超百亿速度纪录”。

反观越秀地产，虽然在2025年以332.3亿元的流量销售金额位居广州房企销售榜第二，但与保利的差距超过200亿元。正是这种差距，让越秀地产对天河马场地块志在必得。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析称，该地块是广州近十年来位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，而天河区域不足10个月的去化周期，意味着项目能够快速回笼资金——这正是越秀地产补齐核心区土储短板、缩小与保利发展差距的关键一役。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，天河马场地块的成功出让，凸显当前土地市场向优质地块集中的特征，头部房企的激烈角逐有效提振了行业预期。而对越秀地产而言，这宗236亿元的地块，将成为其冲击广州市场“一哥”地位的重量级筹码。

上海优化政策打通置换链条

天河马场地块成功出让的同日，上海市发布楼市新政，打响马年楼市调控“第一枪”。新政通过降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策等七条具体措施，进一步满足居民刚性和改善性住房需求。

据中原地产统计，2026年1月上海新房成交规模同环比降幅均在30%—40%区间。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1月总价300万元以下二手房交易占比达65%，90平方米以下二手房交易占比达64%，均较2025年12月有所上升，市场主力需求正加速向小户型、低总价倾斜。这一趋势导致“卖旧买新”的置换链条传导不畅，对新房销售形成直接冲击。

新政的靶向正是疏通这一堵点。中指研究院上海数据总经理张文静分析，本次政策更加聚焦外环内，直接扩大外环内的住房需求群体规模，并增加持《上海市居住证》满五年及以上的购房群体，总购房“池子”扩大。

李宇嘉提供的数据显示，2025年12月至2026年1月，上海非沪籍购房占比约40%—45%，而2024年非沪籍常住人口达983.49万人，占全市常住人口比重约40%。“非沪籍群体购房意愿强，对门槛敏感，激活这一群体是畅通‘卖旧买新’循环的关键。”李宇嘉说。

政策叠加显效，一线城市领跑楼市预期修复

北京商报记者梳理发现，除上海楼市新政外，2025年末以来，中央及地方层面陆续推出多条稳定房地产市场的政策。

从中央层面来看，2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，满2年的继续免征增值税。

从地方层面来看，2025年12月，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，不再区分首套、二套商贷利率等；上海、深圳多个城中村改造项目“房票”进入发放阶段，加速城中村改造项目推进。2026年1月，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作。2月2日，上海首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约。

严跃进表示，包括上海在内的多地楼市政策优化释放出明确信号，各地将持续出台务实举措，巩固2026年房地产市场稳中向好的发展态势。当前房地产市场已呈现企稳回升的积极迹象，市场对房价趋稳的预期进一步增强，政策效应逐步显现，为后续全国其他城市市场企稳提供了有力支撑，具备良好的示范效应与积极影响。

严跃进进一步分析指出，此轮城市政策优化的内在逻辑，在于切实保障在城市拥有稳定就业、稳定居住的群体住房需求，通过精准施策支持其合理住房需求释放。对于二三线城市而言，一方面应立足本地实际，围绕稳定就业、稳定居住人群优化住房政策；另一方面，在一线城市市场已率先企稳回暖的背景下，有望带动二三线城市市场预期修复、活力提升，助力化解库存、推动市场平稳运行。

在中央及一线城市楼市政策优化的带动下，2026年1月20城二手住宅市场整体交易保持一定活跃度。根据中指研究院数据，1月20城二手住宅共成交11.8万套，同比增长15.3%。

北京商报记者 李晗