|
转自：跞小淘
& V1 o- A q) ?$ c1 Z
如果是几年前问这个问题，那答案可能毫无争议。因为在往前推的十年里，房地产行业不但支撑起了中国经济的发展，同时还创造出了一个傻瓜式投资赚钱的行业——买房。假设你五十万买一套房子，结果三年之后，房价就涨到了100万甚至更多。你算算还有什么投资能跑过这个收益？大多数人一年的工资都比不上房产升值的幅度，真正实现了被动收入超过主动收入。 6 O2 `2 Q9 c/ W/ J: A
& \$ _, `& K$ c( o, h/ O
时间拉回到现在，房地产行业迎来了冬天。有数据显示，国内除了极个别核心城市，绝大多数城市的房价都在下降，甚至已经跌到了几年前的水平，并且这个趋势还在延续。现在买房的人不但无法坐等房产升值，还会遇到这样的情况：你在去年贷款80万买了套期房，今年交房时碰到其他业主，发现别人是刚60万全款买的现房，还送装修；或者你两年前购房时贷款利率是6.37%，然后发现现在买，贷款利率只有4%，可以每月少还2000块！
, Q" F2 W5 L) g q Q* t$ t f
已经有房产的人倒是不用多想，无论有没有贷款，安心住着房子就行了。没有房子正考虑买房的人，则是重新面临这个问题：买房和租房哪个更划算？ " X: V" C" B& W+ K# `) Y" Y1 i6 n$ b
0 U% x' w* E9 f, W) |" j4 M7 Z
有人说，租房子的话，无论租金多少，钱交出去计算花了，属于纯开支。但是买房的话，虽然月供比房租要高，但是到最后好歹落一套房，所以买房好。也有人说，现在房价已经开始下跌了，谁知道五年十年之后跌到什么程度。现在贷款上车抗上月供，万一以后房子跌到资不抵债了，全玩完，所以租房靠谱。 + q* H6 c0 M' H. e
其实这个问题，我们可以从纯经济学角度来做个对比。如果你现在首付还没攒够，那就不用想那么多了，租房吧。如果你已经有实力买房了，决定在北京买一套200万的房子，按照北京过去三年房价平均涨幅3.47%来算，25年之后，这个房子将价值469万。除开成本200万，也就是说25年你的房产投资回报是269万。 1 Z* b6 U! z& Y* z3 x
& ]; X) ~% q1 X% t- t
如果你这200万不准备买房，而是决定自己租房住，把钱用于投资。那么按5%的年化收益率来算，25年之后就是642万，比买房多赚了173万。当然在利率下降的今天，想要做到保本固息5%，是非常有难度的，银行的定存最高也就3%多一点。假设你投资组合的年化收益也按3.47%来算，那买房和租房的投资回报是一样的，只是租房还有个房租的开支，所以这种模式总体算下来买房略胜。
1 m% `% d* L- Y) h. u
决定买房和租房哪个更划算，主要就是看房价的上涨率和投资组合的回报率。上边说了，投资组合收益能做到的稳定的复利很有难度，但以后房价是否还能保持稳定的上涨，也是存疑的。投资回报看最终到手收益，房产投资则是看最终房产的残值。如果房价不能保持稳定的上涨，甚至像现在这样出现下跌，那房产投资不但没有收益，多年之后价值甚至还会缩水。这样对比的话，把钱用于投资，自己租房就是更好的选择了。 0 a, k+ P3 J( w7 l a) R
& \# b Y6 c( v. N' Z/ G
上述属于比较直观的对比，没有考虑一些客观存在的因素，比如说通货膨胀。社会的总财富是在不断增加的，所以会有钱放那不动，会自动贬值的说法。比如说现在的一套房子等于200万，十年之后，房子还是那么一套房子，但是200万可能只够买半套房子了，这就是购买力下降了。现金流收益率必须要跟上通胀的速度，才能保证不会贬值，所以理财投资如果想和买房升值收益相同，还需要减去一个通胀率的收益。
' y- ]6 x8 H" a7 K+ y
不过话说回来，上边的买房投资计算的是全款买房，实际上大多数人都是贷款。那么享受的房产升值，还需要减去贷款利息，才能算是最终收益。 # C/ r! c* K" H* `2 ^+ H/ |0 F) l
5 p* F) J' ?$ J; W: Z/ U& m' Q
综上得出如下结论：房价上涨的情况下，全款买房比租房更划算，因为理财收益跑不赢房产升值+通胀；贷款买房和租房差不多，前提是投资回报比得上房价上涨率。房价下跌的情况下，无论是全款买房还是贷款买房，都不如租房来的划算。但如果你不是保本固息投资，跑去炒股、炒期货每年亏一半，那当我没说！ ( q+ Q$ h8 K( K0 P
当前环境下，在你所处的城市，你会选择买房还是租房呢？ / Q7 f' p$ ^; U' ^/ @, n- q, `: `
| 
0 U# G' H8 M; P" H, z* c
甘公网安备 62012102000363号