5月，杭州二手房成交榜单的榜首位置，再次由闲林板块的桃源小镇摘得。当月网签25套，成交均价为14811元/㎡。今年前五个月，桃源小镇有两次位居杭州二手房成交量榜首，剩余三个月位居第二。累计成交115套，是今年以来杭州二手房市场成交量最活跃的小区。

记者近日去实地走了一趟，想看看这座开发了十几年的“小镇”，到底凭什么持续吸粉。

高层单价1.2万元起步

不同组团价差明显

桃源小镇共17个组团，产品类型涵盖高层、洋房、叠排、排屋和独栋别墅，各组团之间的价格差异显著。

高层房源是成交的绝对主力。根据今年3月至6月的网签数据，2018年交付的芳华苑和2019年交付的品霞苑表现最为活跃，分别成交27套和24套，成交均价稳定在1.6万元/㎡左右。德佑江南府店经纪人左鑫毅介绍，桃源小镇这两个组团房龄较新，户型设计贴近当前主流需求，受到刚需购房者认可。此外，高层房源成交热门的组团还有2015年交付的东方苑，3-6月网签了21套，均价约1.3万元/㎡。高层房源中，2012年建成的依云邨房龄老，从而价格更低，均价在1.2万元/㎡出头，不过近3个月的成交仅为个位数。

低密产品的价格跨度更大。3万元/㎡以下的组团中，2021年建成的兰颂苑成交了6套，均价约2.8万元/㎡，也是低密组团中最热门的一个；2008年建成的鸣翠苑，3-6月共成交3套，均价约2.5万元/㎡。3万元以上的排屋组团中，2017年的荣锦苑和2018年的麓云苑均价都在3万元/㎡左右，2007年的风荷苑约3.4万元/㎡，2010年的泊恩郡均价约3.6万元/㎡。独栋别墅香山美墅成交最少、价格最高，3-6月成交仅1套，房源单价达到6.4万元。

左鑫毅表示，低密产品中，叠墅、排屋产品大多集中在600万元至2000万元之间，独栋别墅从2000万元到6000万元不等，具体价格取决于位置、房龄、装修等。购买排屋、叠墅的客户中，有不少是在未来科技城工作的改善型家庭。用同样的总价预算，在未来科技城核心区可能只够买一套平层，而在桃源小镇可以买到带院子的排屋。

同小区置换比例近四成

内部形成置换链

桃源小镇的开发几乎与闲林板块的成长同步。早在2007年，这里的秀水苑、风荷苑等排屋组团就已入市。此后的十多年间，绿城在这片区域持续开发，陆续推出高层、叠排、洋房、中式合院等产品，直至2022年仍有新组团推出。

超长的开发周期，让小区内部自然形成了一条置换链条。一位桃源小镇附近的中介向记者透露，在桃源小镇的成交中，同小区置换的比例接近四成。不少业主住习惯后不愿意搬离，换房也首选本小区，从小高层换到高层，从高层换到叠排，甚至换到独栋的案例都有。她分析，小镇虽然远离城市核心区，但内部生活配套已相当成熟，饭店、咖啡店等一应俱全，还有公园和人工湖，居住氛围浓厚。

该中介表示，桃源小镇的交通不太便利，也是小区较为突出的短板。不过，绿城物业已设法弥补。小区开通了覆盖各个组团的免费班车，发车间隔为5至10分钟，方便业主接驳。另一个内部置换率高的原因在于，习惯了桃源小镇特有的交通方式的业主，才更偏好居住在这里。

当然，价格始终是最核心的吸引力。该中介坦言，同样的总价，在别的板块可能只能买到一套老旧小区房源，在这里却能拿下绿城品质的大房子。这种性价比优势，叠加品牌效应，让桃源小镇在杭州二手房市场中保持着相对稳定的成交节奏。

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