潮新闻 记者 施力维 苗丽娜 周楷华

绍兴越城区，一个30多年房龄的“老破小”长城教苑，13幢楼里273户住户达成一致：把老房子推倒，自掏腰包建电梯新房。

这并不容易。有别于政府主导的拆迁，“原拆原建”资金主要靠居民自筹。此次长城教苑重建，约80%的费用由住户承担。

这两年，房地产市场供求关系发生重大变化。去年8月，中央发布文件明确表示，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。

探索老旧小区自主更新，成了城市拆迁之外的另一条出路。长城教苑探索出的创新之处，不止于“原拆原建”。

越城在全国率先探索“双更新”模式：小区自主更新的同时，将周边闲置用地、闲置校舍同步纳入“片区功能统筹”更新，改造辐射周边的公共服务设施。

住建部科技委社区建设专委会委员王贵美认为，在传统土地融资“大拆大建”模式之外——

绍兴的“双更新”探索了一条新路，以合理布局推动片区整体更新，推动“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。

图源：受访者供图

盼不来拆迁，那就自己来

“我们的老房子，拆迁了吧！”这是长城教苑住户们，多年来最大的期盼。

长城教苑始建于上世纪90年代，采用预制板结构，共有13幢5层住宅。

谈起老小区的生活，长城社区主任吕尧红眼眶泛红。23年社区工作，她看着小区和这里的住户，一天天老去，“80%以上住户是老年人，房子和人一样，老了各种毛病就来了”。

盛夏午后，楼主到长城教苑走了走。不少住户的墙上，出现了裂缝，最长将近1米；白蚁从地板缝、墙角洞飞出来，门框千疮百孔；碰上台风天，雨水漫进客厅，淹到小腿肚……这里的二手房，两年零成交。

图源：受访者供图。

“大家都盼着拆迁，政府百分百出资保障。但这种大规模拆迁几乎停止了。”董华美是长城教苑小区业委会主任，也是长城教苑小区自主更新最早的发起人。

对政策敏感的董华美，这两年看到老小区“原拆原建”的新闻报道，觉得这是一条路。

董华美和社区工作者一起入户调查，得到了大部分业主的热烈响应，实施自主更新的支持率超95%。

按照绍兴市、区两级的规定，老旧小区住户同意更新比例达到95%及以上的，就可以提请实施“原拆原建”。

“这不同于房地产征收开发的老路。”越城区副区长蒋国梁说，居民需要自筹绝大部分资金，政府通过适当政策补助、配套费减免等形式对自主更新项目予以支持。

随后，城南街道先后开展了4轮民意调查，从是否愿意更新到选择多高的楼层、多少面积的户型，根据居民的想法不断调整优化设计方案。

图源：受访者供图。

在区里、街道两级支持下，方案磨了出来：

拆除13幢5层老楼，原地重建6幢带电梯的11层住宅。户型从原有的44至72平方米适度扩容，最大可达83平方米，较大的两个户型配有两个卫生间。

项目委托越城区城发集团下属国有公司作为项目实施主体，施工进度和质量有保障。

那么，住户最关心的钱怎么算？

住户原有产证面积，按照建筑成本优惠价，扩面新增面积按照市场评估价的8折计算：以55平方米户型为例，住户原地等面积置换约9.8万元；如果想扩到66平方米，自筹约19.3万元。

当地表示，这是综合参考了建安成本，以及周边房子的销售价格，整个项目要保持总体的收支平衡。

100%，是273户家庭的幸福

老旧小区自主更新有一条硬性标准：小区住户100%同意签约，方可开工，少一个也不行。

百姓百种心态——这是自主更新最难迈的坎。

273户人家，真正到了签约阶段，就会冒出各种各样的顾虑：有人嫌贵，有人怕不安全，有人担心过渡期没地方住，还有人闪出“等拆迁”的老观念来。

房子，是群众倾其一生的重要财产。100%，也绝不是轻飘飘的数字，背后是273户家庭的幸福。

“‘原拆原建’是新探索，许多人还有顾虑有想法很正常，我们在制度和规则上，加以完善和明确。”越城区委常委、城南街道党工委书记李昼说，区级层面有实施方案、实施细则，小区有工作方案，形成了规则体系。

规则，是刚性的不能打破，但一些个性化问题，街道尽可能给予帮助。

比如，最现实的资金问题，长城教苑项目实施方案，经过多次优化，在确保工程质量的同时，最大程度压缩不必要开支。

成本动不了，再从户型上想办法。这次自主更新的新房推出了44方至83方不同户型，资金紧张的可以选不扩面，这样住户拿出10万左右就能住新房。有能力的就可以选改善型的较大面积。

图源：受访者供图

居民陈美清一家想住得宽敞点，选择了83平米的大户型，仍有近30万元的资金缺口。买房可以有房贷，但“原拆原建”是个新事物，贷款能贷吗？

为此，绍兴当地一家银行专门定制推出了一款“安居贷”，利率比普通信用贷更低，且额度可根据居民实际所需的更新资金灵活调整，目前已为6户居民授信180余万元。

为降低居民的出资压力，自主更新还允许分期支付，签约时先付原面积款项，交房时再结清扩面费用，最大程度缓解居民的短期资金压力。

过渡保障上，针对高龄老人、低保特困等特殊群体，区里协调国企就近提供周转房源，并给予租金优惠。

7月23日晚，从正式启动签约开始，历时12天，100%同意“原拆原建”。

这12天就像一出“悲喜剧”，吕尧红见证了许多家长里短、喜忧冷暖。

有犹豫又反悔的——

今年66岁的胡女士，在小区住了20多年。她是最早去社区提“原拆原建”的人之一，可签约启动时，她反而躲到了最后。原因是她不愿和公公一起住新房。最后街道想办法申请了一套公租房租住。心里的结解了，半夜12点，她去排队签下了字。

有咬咬牙签下的——

刚退休不久的余先生，44平方米的老房子里挤着一家三口。“原拆原建”后，他看中了一套83平方米的大户型，两个卫生间。可账一算，扩面要补三十多万。这对一家人来说，不是一个小数目，“好房子，留给下一代。”他还是签下了字，准备申请贷款。

房子背后是一个家庭。家家都有难念的经。

签约结束，吕尧红置顶了一条朋友圈，留下了这样一段文字——挥别旧楼，静待新生，所有奔波只为更好的重逢。

走出围墙的“双更新”

我们有理由期待老小区的“新生”。长城教苑最终能相对顺利地完成签约，还在于打破了“小区”和“社区”的墙。

国内此前的住区类自主更新项目，基本都只盯着小区的一亩三分地。

越城率先提出在小区自主更新的同时，将周边闲置地块一并纳入统筹，实现“双更新”。

楼主看到，与长城教苑相邻地块，正同步谋划更新建设，计划改造成公共服务设施，补上社区便民商业、公共停车、文体活动、养老服务等短板 ，同步实现住宅更新与片区整体功能升级。

“公共服务的配套升级，让我下定决心签字同意‘原拆原建’。”居民蒋奋奋说，自己的父亲94岁了，房子重建了如果周边没有老年食堂、没有活动室等生活配套，价值就大打折扣。

图源：受访者供图。

建了“好房子、好小区”，还要有“好社区、好城区”。

李昼认为，探索“小区自主更新+片区统筹更新”的模式，既可以缩短施工工期，避免先后施工带来的扰民，同时通过合理布局促进城区片区整体更新，持续提升城市功能品质。

打开长城教苑及周边区域的效果图，让人对未来憧憬满满。原本外墙斑驳的老楼变成了带电梯的新房。闲置场地变成塑胶跑道体育场，狭窄的里弄变成步行商业街。

这对于整个越城区城南街道的城市界面、片区价值、公共服务布局，也是一次“新生”。

在王贵美等专家看来，单纯的小区原拆原建，解决的是“好房子”和“好小区”；而“好社区”和“好城区”，必须走出围墙，用片区统筹来实现。

小区红线以内是产权的边界，红线以外是城市生活的边界，后者需要政府和市场共同来提升。

“从长城教苑的实践中我们完善了一套全程标准化的老旧小区更新体系，形成了可复制、可推广的成功经验。”绍兴市委常委、越城区委书记严钢说。

在浙江，类似的预制板“老破小”还有一大批。长城教苑，为它们蹚出了一条新生的路。