8月26日，西安市多部门联合发布《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》，明确房地产开发企业可自主确定项目销售价格，住建部门不再审核。这意味着西安正式取消商品房价格的备案审核制度，房价回归企业自主定价。

此举引发业内广泛关注，南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华在接受记者采访时表示，对比西安与包括南京在内的多地商品房价格管控模式，目前普遍施行的备案制具备改善空间，相关部门更应聚焦虚假标价、价格欺诈等违法行为。

扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

西安商品房实行市场调节价，企业定价权回归

记者注意到，在西安此次出台的楼市新政中，其核心看点是“取消限价”——“房地产开发企业自主确定项目销售价格，在网签销售平台填报‘一房一价’，住建部门不再审核价格”，这标志着西安市通过松绑定价，让市场机制在资源配置中发挥决定性作用。

其实，自2024年以来，取消或放松新房限价已成为国内多个城市的调控转型方向。根据上海易居房地产研究院的统计，截止到2026年8月，国内已有16个城市先后以取消价格指导、取消备案或允许自主调价等方式放松新房限价，覆盖沈阳、郑州、武汉、深圳、珠海、常州等一二三线城市。

吴翔华告诉记者，南京取消新房限价的日期更早，2022年9月，南京在第三批集中供地中率先取消新建商品房的毛坯限价，不再由政府设定销售价格的上限，不过此举并非放松调控，而是通过报备审核机制进行价格管理，即当前的备案制。

“备案制”不代表房企想卖什么价就卖什么价

对于目前广泛施行的备案制，吴翔华认为并不意味着房企可完全自主定价，价格决策通常会受到多种因素影响。举例来说，位于南京主城核心区老门东的高端项目门东源邸，目前市场均价为69000元/㎡左右，而开发商此前的心理预期则是“8”字头，“位置优越，地段绝版，房企想卖高一点很正常。”

网上房地产显示，门东源邸未售套数仅为3套

记者在官方网站南京网上房地产查询到，该楼盘今年6月领取了首批共计28套房源的销许，分为上叠和下叠两种户型，面积为300平方米和370平方米，单套2000万起步。最新数据显示，首批28套房源仅有3套未售出，其余房源全都找到了买家。“像这样的绝版高端楼盘，本身就不愁卖，限制高价违背了市场规律”，吴翔华说。

记者还了解到，南京城南雨花台区也有一家新盘，今年上半年开发商申报的精装修价为39000元/㎡，最后售价调整到36000元/㎡，受到买家普遍欢迎。江苏省房地产经济学会营销与策划专业委员会主任陈诚向记者表示，相关部门在核价时要考虑到的因素很多，比如定价过低会影响到周边土地的上市价格，过高的话又容易导致销售不畅进而出现“滞销”，影响片区内房地产市场的稳定，“这本身就很难拿捏，因此楼盘定价考验的是开发商、相关部门与消费者等多方的切身利益与决策”。

西安新政或引发更多城市跟进，重点应查处价格违法行为

对于西安楼市新政能否彻底执行，南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华表示，西安取消的是“价格审核”，这与“备案”是两回事。“审核是你开发商把成本、利润、资金利息全部告诉我，我来批价格。而备案是你告知我价格，我知晓了，3万就3万，但是不能今天卖3万，抢的人多了，明天又搞名堂，价格随意波动会引起市场不稳定情绪。”吴翔华说，他认为政府最应该管控的是价格违法行为，比如虚假标价、以次充好、价格欺诈，如购房者最关心的装修标准与价格，而不是干预定价本身。他还以二手房市场为例，进一步佐证市场自我调节的能力：“南京二手房市场现在供需两旺，有人给它定指导价吗？没有，这不就是纯市场行为吗？”

业内人士还告诉记者，即便有严格的价格备案机制，还是会有房企想方设法“钻空子”。“上海此前曾规定，楼盘搞优惠促销不得低于备案价的95折，出发点是为了维护市场稳定，可房子卖不动怎么办？”该人士接着说，于是便有房企推出“返黄金”活动，我不降价，但是送黄金抵优惠折扣；或者搞抽奖，人人都能中得家电、空调等大奖，也就相当于房价打了折。

校对 胡妍璐