盘活存量土地是提高土地利用效率、优化房地产市场供求关系的重要途径。记者注意到，近日南京接连放出两大核心片区控规优化方案，新玄武红山板块与浦口老城区同时新增住宅用地，将闲置地块以及商办、场站用地重新盘活，与此同时，上海、广州、深圳等地的调规地块也大量入市。此举会给房地产市场带来什么影响？调规地块有哪些显著特征？企业拿地会更容易吗？记者就此采访了多位业内人士。

扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

紧邻红山动物园，南京城北新增低密宅地

新玄武红山地块

今年8月4日，南京市规划资源局公布《南京黑墨营单元（MCb040）控制性详细规划》MCb040—23规划管理单元图则优化（公众意见征询），此次拟调整地块的具体位置为：东至红山路，南至曹后村，西至凤凰山庄小区，北至天然居小区，用地面积约6.8万平方米。记者注意到，该地块现状较为成熟，周边有红山路公交场站、科利华中学铁北二分校，生活配套完善。根据调整方案，将23-16地块并入23-07地块，用地性质调整为二类居住用地，容积率为1.5，建筑限高24米，绿地率为30%，属于稀缺的主城低密住宅用地，且依托新玄武核心区位以及红山动物园的生态资源，料将吸引众多房企的高度关注。

就在同一天，江北浦口老城同样迎来控规落地，根据《南京江北新区NJJBd020单元控制性详细规划23规划管理单元图则修改公众意见征询稿》，拟修改地块位于江浦街道，用地面积约24.48万平方米，修改方案将原商办用地拆分成两幅地块，其中一幅调整为二类居住用地，容积率为1.2，建筑限高24米，是浦口老城中极其稀缺的超低密宅地，距离地铁10号线文德路站仅300米左右，浦口人民医院、虹悦城等周边配套较为成熟。

南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华告诉记者，不仅是在上述两地，近年来南京江宁、麒麟等多个片区的调规地块也不断涌现，而在调规地块中最惹人关注的当属河西名品城地块。记者了解到，原先属于零售商业用地性质的名品城地块，拆分出两幅宅地，不但成为河西中部地区的稀缺品，更是房企眼中的“香饽饽”，其中一幅宅地在去年底的土拍中被奥体建设溢价26.35%拿下，45325元/㎡的楼面地价成为南京新任“地王”。

“土地调规”渐成国内多地主流供地方式

数据显示，2026年以来全国核心城市的土地供应端出现显著结构性变化，上海易居房地产研究院副院长严跃进接受记者采访时表示，部分商办、工业用地通过规划调整转为住宅用地入市，这一现象已在土地市场成交量中占据主导地位。包括上海、广州、深圳、北京、杭州、长沙等一、二线城市均呈现类似趋势，而在部分城市中，调规地块的占比甚至超过50%，土地用途调整已从早期的个案探索，逐渐演变为当前土地供应的主流方式。

以上海为例，记者从中指研究院最新公布的数据中了解到，今年1月-7月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地块为调规地块；在深圳，今年已有多宗调规地块成交，将大量工业用地、商业用地批量调整为二类居住用地；2026年以来在北京成交的住宅用地中，丰台万泉寺地块由综合性商业金融服务业用地调整为二类居住用地，属于典型的“商改住”地块，昌平朱辛庄地块则由工业研发用地调整为二类居住用地；在广州，今年以来成交的13宗住宅用地中，调规地块已超过半数。

市场影响：短期内改善市场供给，中长期需完善生活配套

中指研究院在最新报告中指出，土地调规的本质是将不符合当前市场需求的规划条件，比如过高的容积率、用途的错配、过重的配建等，调整为适配需求的新条件，使地块转化为市场需要的优质供给。与此同时，在自然资源部38号文“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的约束下，房地产开发用地的主要来源已转向存量盘活，土地调规成为新增土地供应的关键举措。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，就目前来看，短期内的土地市场供给将得以改善，开发商面临的选择更多元，不过，土地调规后的长远影响应得到足够重视。“首先，规划调整后的新增居住人口，将对片区内的教育、医疗、交通等公共服务设施形成压力”，严跃进表示，曾有部分城市的居民明确表示担忧，认为新增住宅用地会进一步加剧周边地铁等轨道交通本已饱和的拥挤状况，还有人认为，如果土地由商办性质改为住宅，公共配套的同步升级也应一并考虑，否则将影响原有住户的生活质量。

业内观点：需合理控制调规地块上市节奏

除此之外，土地调规后的价格也将影响市场走势。“如果调规后的优质地块以相对较低的价格成交，则可能通过‘地价-新房价-二手房价’的链条传导，增加周边房价的下行压力”，严跃进表示，因此需合理控制调规地块的上市节奏与价格，避免带来不利影响。此外，他认为调规本身隐含对未来销售数据的乐观预期，如果短期内大幅增加项目供应，而单价与总价仍维持较高水平，能否被市场接受存在不确定性，一旦去化不畅，将形成新的库存压力。

南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华则认为，调规后的地块通常面积较小、总价不高，在受到房企青睐的同时，未来上市后的物业服务问题可能面临较大压力，由于容积率较低，此类住宅以豪宅项目为主，物业企业能否提供业主期待的服务标准值得关注。

校对 潘政